Εισαγωγή
Εάν διαθέτετε ακίνητο προς ενοικίαση στην Κύπρο, η κατανόηση του τρόπου φορολόγησης του εισοδήματός σας από ενοίκια είναι απαραίτητη για τον αποτελεσματικό οικονομικό σχεδιασμό. Η φορολογική μεταχείριση εξαρτάται από το αν είστε φορολογικός κάτοικος Κύπρου, από το είδος του ακινήτου και από τα έξοδα που πραγματοποιείτε. Αυτό το άρθρο εξηγεί τους βασικούς κανόνες, τις εκπτώσεις και τις απαλλαγές που ισχύουν.
Ποιος φορολογείται για το εισόδημα από ενοίκια;
Το εισόδημα από ενοίκια ακινήτων στην Κύπρο φορολογείται στην Κύπρο, ανεξάρτητα από το πού κατοικεί ο ιδιοκτήτης. Ωστόσο, ο φορολογικός συντελεστής και οι υποχρεώσεις υποβολής δηλώσεων διαφέρουν:
- Φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου: Φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους από ενοίκια, βάσει προοδευτικών φορολογικών συντε Gλεστών (0–35% για φυσικά πρόσωπα) μετά τις εκπτώσεις.
- Μη κάτοικοι: Φορολογούνται μόνο για το εισόδημα από ενοίκια με πηγή την Κύπρο, με σταθερό συντελεστή 20% (εκτός εάν προβλέπεται μείωση από σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας). Οι μη κάτοικοι υποχρεούνται να υποβάλλουν φορολογική δήλωση στην Κύπρο.
Σημείωση: Ο σταθερός συντελεστής 20% εφαρμόζεται επί του ακαθάριστου εισοδήματος ενοικίου μετά από τις επιτρεπόμενες εκπτώσεις. Ελέγχετε πάντα τους ισχύοντες κανόνες με Κύπριο δικηγόρο ή φορολογικό σύμβουλο, καθώς οι συντεelεστές ενδέχεται να αλλάξουν.
Πώς υπολογίζεται το εισόδημα από ενοίκια για φορολογικούς σκοπούς
Ο φόρος επιβάλλεται επί του καθαρού εισοδήματος από ενοίκια, το οποίο είναι το ακαθάριστο ενοίκιo που λαμβάνεται μείον τα επιτρεπόμενα έξοδα. Στις βασικές εκπτώσεις περιλαμβάνονται:
- Επισκευές και συντήρηση (αλλά όχι κεφαλαιουχικές βελτιώσεις)
- Ασφάλιστρα για το ακίνητο
- Αμοιβές διαχείρισης που καταβάλλονται σε κτηματομεσιτικό γραφείο
- Τόκοι στεγαστικού δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την αγορά ή βελτίωση του ακινήτου
- Τοπικοί φόροι ακινήτων (π.χ. δημοτικοί φόροι)
- Αποσβέσεις: Ένα τεκμαρτό ποσό 3% επί του κόστους του ακινήτου (εξαιρουμένου του οικοπέδου) ετησίως για φθορά
Δεν μπορείτε να εκπέσετε το κόστος αγοράς του ακινήτου ή κεφαλαιουχικές βελτιώσεις. Διατηρείτε όλες τις αποδείξεις και τα τιμολόγια για την τεκμηρίωση των εκπτώσεών σας.
Φορολογικοί συντελεστές για φυσικά πρόσωπα (Κάτοικοι)
Για τους φορολογικούς κατοίκους Κύπρου, το εισόδημα από ενοίκια προστίθεται σε άλλα εισοδήματα (π.χ. μισθούς, συντάξεις) και φορολογείται με προοδευτικούς συντελεστές:
| Φορολογητέο εισόδημα (EUR) | Συντελεστής |
|---|---|
| 0 – 19,500 | 0% |
| 19,501 – 28,000 | 20% |
| 28,001 – 36,300 | 25% |
| 36,301 – 60,000 | 30% |
| Άνω των 60.000 | 35% |
Αυτοί οι συντελεστές ισχύουν για το φορολογικό έτος 2025. Οι πρώτες €19.500 είναι αφορολόγητες. Το εισόδημα από ενοίκια δεν υπόκειται σε κοινωνικές ασφαλίσεις ή εισφορές στο ΓεΣΥ.
Ειδικές απαλλαγές και ελαφρύνσεις
Ιδιοκατοικούμενο ακίνητο
Εάν διαμένετε οι ίδιοι στο ακίνητο, δεν πληρώνετε φόρο για το τεκμαρτό εισόδημα ενοικίου (δηλαδή το ενοίκιο που θα λαμβάνατε αν το ενοικιάζατε). Φορολογείται μόνο το πραγματικό εισόδημα από ενοίκια.
Ιδιοκτήτες μη κάτοικοι
Οι μη κάτοικοι μπορούν να επιλέξουν να φορολογούνται με τον σταθερό συντελεστή 20% επί του καθαρού εισοδήματος από ενοίκια, ο οποίος ενδέχεται να είναι χαμηλότερος από τους προοδευτικούς συντελεστές εάν το συνολικό τους εισόδημα είναι υψηλό. Υποχρεούνται να υποβάλλουν φορολογική δήλωση κάθε χρόνο.
Συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας
Η Κύπρος διαθέτει συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας με πολλές χώρες. Εάν πληρώνετε φόρο για το ίδιο εισόδημα από ενοίκια σε άλλη χώρα, ενδέχεται να δικαιούστε πίστωση ή απαλλαγή στην Κύπρο. Ελέγξτε τη συγκεκριμένη σύμβαση με τη χώρα καταγωγής σας.
Υποβολή δηλώσεων και πληρωμή
Το εισόδημα από ενοίκια πρέπει να δηλώνεται στην ετήσια φορολογική σας δήλωση (Έντυπο TΦ1 για κατοίκους, Έντυπο TΦ2 για μη κατοίκους). Η προθεσμία είναι συνήθως η 31η Ιουλίου του επόμενου έτους (π.χ. για το εισόδημα του 2024, έως τις 31 Ιουλίου 2025). Η εκπρόθεσμη υποβολή συνεπάγεται πρόστιμα.
Πρέπει να πληρώσετε τον οφειλόμενο φόρο έως την ίδια προθεσμία. Η πληρωμή μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά μέσω της πύλης του Τμήματος Φορολογίας ή σε τράπεζα. Οι μη κάτοικοι μπορούν να διορίσουν φορολογικό αντιπρόσωπο στην Κύπρο για τη διεκπεραίωση των δηλώσεων.
Εταιρική ιδιοκτησία
Εάν διαθέτετε το ακίνητο μέσω κυπριακής εταιρείας, το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με τον συντελεστή εταιρικού φόρου 15% (για τα φορολογικά έτη από την 1η Ιανουαρίου 2026). Η εταιρεία μπορεί να εκπέσει έξοδα με παρόμοιο τρόπο. Τα μερίδια που καταβάλλονται στους μετόχους γενικά απαλλάσσονται από περαιτέρω φόρο, αλλά ελέγξτε τους κανόνες σχετικά με την έκπτωση επί ιδίων κεφαλαίων (Notional Interest Deduction - NID) και άλλες ελαφρύνσεις.
Πρακτικές συμβουλές
- Διατηρήστε ξεχωριστό τραπεζικό λογαριασμό για το εισόδημα από ενοίκια και τα έξοδα, ώστε να απλοποιήσετε την τήρηση αρχείων.
- Εάν είστε μη κάτοικος, εξετάστε το ενδεχόμενο να χρησιμοποιήσετε κτηματομεσίτη που μπορεί επίσης να αναλάβει τη φορολογική συμμόρφωση.
- Ελέγξτε το κόστος του ακινήτου σας για σκοπούς απόσβεσης: μπορείτε να διεκδικήσετε 3% ετησίως επί του κόστους του κτιρίου (όχι του οικοπέδου) για έως και 20 χρόνια.
- Συμβουλευτείτε έναν Κύπριο φορολογικό σύμβουλο για να βελτιστοποιήσετε τις εκπτώσεις σας και να διασφαλίσετε ότι επωφεληθείτε από τυχόν εφαρμοστέες συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας.
Βασικά Συμπεράσματα
- Το εισόδημα από ενοίκια ακινήτων στην Κύπρο φορολογείται, αλλά πολλές εκπτώσεις μειώνουν το καθαρό ποσό.
- Οι κάτοικοι πληρώνουν προοδευτικούς συντελεστές (0–35%), ενώ οι μη κάτοικοι πληρώνουν σταθερό συντελεστή 20% επί του καθαρού εισοδήματος.
- Υποβάλλετε πάντα φορολογική δήλωση και κρατήστε τις αποδείξεις για τα έξοδα.
- Η εταιρική ιδιοκτησία φορολογείται με 15% (από το 2026) και μπορεί να προσφέρει πλεονεκτήματα σχεδιασμού.
- Ζητήστε επαγγελματική συμβουλή για τη δική σας περίπτωση, ειδικά αν είστε μη κάτοικος ή διαθέτετε πολλαπλά ακίνητα.