Νέα πρόστιμα για παραβάσεις κατά την πώληση ακινήτων στην Κύπρο: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές
Η Κύπρος έχει εισαγάγει ένα νέο σύστημα επιβολής κανονισμών για τις συναλλαγές ακινήτων, με πρόστιμα έως και 100.000 ευρώ για μη συμμόρφωση. Το Υπουργείο Γης και Αξιολογήσεων έχει ενεργοποιήσει τη διαδικασία επιβολής και συλλογής διοικητικών προστιμίων σύμφωνα με τον Νόμο τροπολογίας 132(I)/2023, ο οποίος άρχισε να ισχύει στις 12 Δεκεμβρίου 2023. Αυτός ο νόμος ενισχύει την προστασία των αγοραστών και θέτει σαφείς υποχρεώσεις για τους πωλητές και τους δανειοδότες στεγαστικών δανείων.
Υποχρεώσεις των Πωλητών
Πριν υπογράψει το συμβόλαιο πώλησης, ο πωλητής πρέπει να προσθέσει ένα σertifikάτο έρευνας ακινήτου που να δείχνει όποιες καταχωρημένες περιοριστικές προϋποθέσεις ή απαγόρευσεις υπάρχουν. Αυτό το σertifikάτο πρέπει να έχει ημερομηνία όχι μεγαλύτερη από πέντε εργασιακές ημέρες πριν από την ημερομηνία υπογραφής. Η αποφυγή αυτής της διαδικασίας μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο, ακόμη και αν το ακίνητο είναι χωρίς στεγαστικά δάνεια.
Τα πρόστιμα για τους πωλητές βασίζονται στην τιμή πώλησης:
- Μέχρι 50.000 ευρώ: 500 ευρώ
- €50,001–€200,000: €1,500
- €200,001–€500,000: €4,000
- Πάνω από 500.000 ευρώ: 10.000 ευρώ
Αυτή η απαίτηση δεν είναι μόνο μορφαλική. Βεβαιώνει ότι ο αγοραστής γνωρίζει για όποια υπάρχουν στεγαστικά δάνεια, δικαστικά έγγραφα ή άλλες περιοριστικές προϋποθέσεις πριν δώσει εισπροσφορά ή άλλες οικονομικές δεσμεύσεις. Με αυτές τις πληροφορίες, ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί τις όρους πληρωμής και να διασφαλίσει ότι το ακίνητο θα απελευθερωθεί από όλες τις περιοριστικές προϋποθέσεις πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Προστασία όταν υπάρχει στεγαστικό δάνειο
Μια σημαντική νέα είναι η διαδικασία που επιτρέπει στον αγοραστή να πληρώσει το συμφωνημένο ποσό στον καθορισμένο τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, σε συνδυασμό με τον δανειοδότη, ώστε να εξασφαλιστεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Αν οι μόνες περιοριστικές προϋποθέσεις είναι ένα ήδη υπάρχον στεγαστικό δάνειο ή μια ήδη καταχωρημένη συμφωνία πώλησης, και ο ιδιοκτήτης δεν υπόκειται σε καμία απαγόρευση, τότε η εισπροσφορά για τη νέα συμφωνία πώλησης απαιτεί είτε:
- Τη γραπτή δήλωση του δανειοδότη (Φόρμα Α), είτε
- Την επιβεβαίωση του αγοραστή (Φόρμα Κ)
Αυτή η ειδική διατάξη δεν ισχύει με τον ίδιο τρόπο σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν άλλες περιοριστικές παραγκαλίες, όπως καταχωρημένα στο δικαστήριο σημειώματα.
Μόλις ο δανειοδότης λάβει το ποσό που περιγράφεται στο Φόρμουλο Α, πρέπει να εκδώσει επιβεβαίωση πληρωμής (Φόρμουλο Β) και να λάβει τα απαραίτητα μέτρα για την απελευθέρωση της ιδιοκτησίας από το στεγαστικό δάνειο. Εάν ο δανειοδότης αποφεύγει να δράσει, ο διευθυντής του Υπουργείου Γης και Αξιολογήσεων μπορεί να προχωρήσει στην απελευθέρωση ή αποβολή του δανείου καθώς και στη μεταφορά της ιδιοκτησίας, υπό την περιοριστική επίδραση των νομικών όρων. Αυτό μειώνει τον κίνδυνο ένας αγοραστής να παραμείνει χωρίς τους τίτλους ιδιοκτησίας, παρόλο που έχει πληρώσει τον πλήρη προστάτευση.
Τιμωρίες για Δανειοδότες Στεγαστικών Δανείων
Οι δανειοδότες στεγαστικών δανείων που αποφεύγουν να πάλησουν με τους όρους του νόμου αντιμετωπίζουν τιμωρίες που βασίζονται στο ποσό του δανείου:
- Έως 50.000 ευρώ: 5.000 ευρώ
- €50,001–€200,000: €15,000
- €200,001–€500,000: €40,000
- Πάνω από 500.000 ευρώ: 100.000 ευρώ
Αυτές οι ποινές υπογραμμίζουν τη σημασία της άμεσης ανταπόκρισης των δανειοδότων στις νομικές τους υποχρεώσεις. Η διατάξη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία όταν ο πωλητής αντιμετωπίζει οικονομικές δυσκολίες. Ο αγοραστής διαθέτει τώρα έναν επιπλέον μηχανισμό προστασίας, χωρίς να εξαρτάται αποκλειστικά από τη συνεργασία του πωλητή.
Υλοποίηση και Δικαίωμα Απέυθυνσης
Το Υπουργείο Γης και Αξιολογήσεων ανακοίνωσε την ενεργοποίηση της διαδικασίας τιμωριών στις 13 Φεβρουαρίου 2026. Ένας μεταβατικός περιόδος για την παραχώρηση πληροφοριών και τη συμμόρφωση λειτουργούσε από τις 16 Φεβρουαρίου 2026 έως τις 16 Μαΐου 2026. Αυτός ο περιόδος έχει πλέον λήξει.
Τόσο ο πωλητής όσο και ο δανειοδότης μπορούν να απευθυνθούν στον Υπουργό Εσωτερικών για ανασκόπηση της απόφασης για την επιβολή τιμωρίας, εντός 30 ημερών από την ειδοποίηση. Αυτό είναι ένα σημαντικό διαδικαστικό μέτρο προστασίας, το οποίο επιτρέπει στην επηρεασμένη πλευρά να αμφισβητήσει την ποινή παρουσιάζοντας σχετικά πραγματικά και νομικά επιχειρήματα. Ωστόσο, αυτό το δικαίωμα δεν εξαλείφει την υποχρέωση να πάλησουν με τον νόμο.
Τι σημαίνει αυτό για αγοραστές ακινήτων και επενδυτές
Οι νέες διατάξεις συνδέουν τη διαφάνεια με την αποτελεσματική προστασία των αγοραστών. Ωστόσο, η ασφάλεια στις συναλλαγές ακινήτων δεν μπορεί να επιτευχθεί μόνο μέσω τιμωριών. Απαιτείται:
- Ταχεία εξέταση των τίτλων ιδιοκτησίας
- Προσεκτική πληρωμή των απαιτούμενων φορμών
- Καθαρή επικοινωνία με τον δανειοδότη
- Συνεχής συμμόρφωση με τις ισχύουσες διαδικασίες
Όλες οι παρτίδες πρέπει να γνωρίζουν εκ των προτέρων τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά τους. Η κατάλληλη νομική καθοδήγηση πριν την υπογραφή της συμφωνίας παρέχει πιο αποτελεσματική προστασία από την αντιμετώπιση παραβιάσεων μετά την έναρξή τους.
Βασικά Συμπεράσματα
- Οι πωλητές πρέπει να παρέχουν έγγραφο αναζήτησης ακινήτου με ημερομηνία έχθρι από την υπογραφή της συμφωνίας πώλησης, διαφορετικά υπόκεινται σε πρόστιμα από 500 έως 10.000 ευρώ.
- Οι δανειστές στεγαστικών δανείων που απορρίπτουν να απελευθερώσουν το ακίνητο μετά τη λήψη των πληρωμών μπορούν να τιμωρηθούν με πρόστιμα έως 100.000 ευρώ.
- Οι αγοραστές μπορούν να πληρώσουν τον τιμό αγοράς στο λογαριασμό στεγαστικού δανείου του πωλητή, ώστε να εξασφαλιστεί η μεταβίβαση και να μειωθεί το κίνδυνο απώλειας των χρημάτων τους.
- Οι απευθύνσεις έφεσης κατά των προστιμίων πρέπει να γίνονται στον Υπουργό Εσωτερικών εντός 30 ημερών από την ενημέρωση.
- Συνεχίστε πάντα να συνεργαζόμαστε με δικηγόρο στη Κύπρο για να διασφαλίσετε τη συμμόρφωση και να προστατεύσετε τα συμφέροντά σας.