塞浦路斯房地产销售违规新罚款：买家须知
塞浦路斯引入了房地产交易的新执法机制，对不合规行为处以最高10万欧元的罚款。土地与测绘局已根据2023年12月12日生效的第 132(I)/2023 号修正法案，启动了征收和收取行政罚款的程序。该法律加强了对买家权益的保护，并为卖家和抵押贷款机构设定了明确的义务。
卖家的义务
在签署销售合同之前，卖家必须附上一份显示任何已登记产权负担或禁令的房产查询证明。该证明的日期不得早于签署日期前五个工作日。即使该房产没有抵押贷款，违反此规定亦可面临罚款。
对卖家的罚款金额根据销售价格而定：
- 5万欧元以下：500欧元
- €50,001–€200,000: €1,500
- €200,001–€500,000: €4,000
- 50万欧元以上：10,000欧元
这一要求并非形式主义。它确保买家在承诺支付定金或其他财务义务之前，了解任何现有的抵押贷款、法院备忘录或其他产权负担。凭借这些信息，买家可以协商付款条件，并确保在交易完成前解除房产上的任何查封或债务。
存在抵押贷款时的保障措施
一项关键创新是引入了相关程序，允许买家将约定金额支付至卖家在抵押贷款机构指定的银行账户，从而确保房产的过户。如果唯一的产权负担是先前存在的抵押贷款或已备案的销售合同，且所有人未受到任何禁令限制，则新销售合同的备案需要以下文件之一：
- 贷款机构的书面声明（A表格），或
- 买家的确认书（C表格）
如果存在法院登记备忘录等其他产权负担，此项特殊规定将不以相同方式适用。
一旦贷款机构收到A表格中指定的金额，必须发出付款确认书（B表格），并采取必要步骤解除房产的抵押。如果贷款机构未采取行动，土地与测绘局局长可在符合法定条件下继续进行解除、注销或房产过户。这降低了买家在支付全款后却无法获得产权证的风险。
对抵押贷款机构的罚款
未能遵守规定的抵押贷款机构将面临根据抵押金额计算的罚款：
- 5万欧元以下：5,000欧元
- €50,001–€200,000: €15,000
- €200,001–€500,000: €40,000
- 50万欧元以上：100,000欧元
这些处罚凸显了贷款机构及时履行法定职责的重要性。当卖家面临财务困境时，这一规定尤为重要。买家现在拥有了额外的保护机制，而不仅仅依赖于卖家的配合。
实施与上诉权
土地与测绘局于2026年2月13日宣布启动罚款程序。2026年2月16日至2026年5月16日为信息告知和合规过渡期。该过渡期现已过期。
卖家和抵押贷款机构均可在收到罚款通知后30天内向内政部长提起上诉，要求复审罚款决定。这是一项重要的程序保障，允许受影响方通过提出相关的事实和法律论据来对处罚提出异议。然而，这一权利并不免除其遵守法律的义务。
这对购房者和投资者意味着什么
新规定将透明度与切实的买家保护结合在一起。然而，房地产交易的安全性不能仅仅依靠罚款来实现。它需要：
- 及时审查产权证
- 正确填写规定的表格
- 与抵押贷款机构保持清晰沟通
- 持续遵守适用的程序
各方必须提前充分了解各自的义务和权利。在签署协议前寻求适当的法律指导，比在违规发生后再处理要提供更有效的保护。
核心要点
- 卖家必须提供在签署销售合同前五个工作日内开具的房产查询证明，否则将面临500欧元至10,000欧元的罚款。
- 未能在收到付款后解除房产抵押的贷款机构最高可被罚款10万欧元。
- 买家可以将购买价款支付至卖家的按揭账户以确保过户，从而降低资金受损的风险。
- 如对罚款不服，必须在收到通知后30天内向内政部长提起上诉。
- 务必与塞浦路斯当地律师合作，以确保合规并保护您的权益。