Επισκόπηση: Ένα τρίμηνο-ρεκόρ για τις μεταπωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών
Το τρίτο τρίμηνο του 2026, η δευτερογενής αγορά οικιστικών ακινήτων στην Κύπρο κατέγραψε εντυπωσιακή άνοδο. Σύμφωνα με έκθεση της Landbank Analytics, οι μεταπωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, αυξανόμενες κατά 114,5%. Συνολικά, οι μεταπωλήσεις οικιστικών ακινήτων (συμπεριλαμβανομένων των διαμερισμάτων) αυξήθηκαν κατά 50% σε τριμηνιαία βάση, από 1.044 συναλλαγές το Β΄ τρίμηνο σε 1.566 το Γ΄ τρίμηνο. Η συνολική καταγεγραμμένη αξία αυτών των μεταπωλήσεων αυξήθηκε κατά 78%, από €212,8 εκατομμύρια σε €378,8 εκατομμύρια.
Για τους πρώτους εννέα μήνες του 2026, η συνδυασμένη αξία των μεταπωλήσεων διαμερισμάτων και κατοικιών έφτασε τα €710,4 εκατομμύρια, βάσει 3.241 συναλλαγών (εξαιρουμένων των οικοπέδων, της γης, των γραφείων, των καταστημάτων και των ακινήτων επί σχεδίου).
Οι κατοικίες κερδίζουν έδαφος: Μια αλλαγή στη σύνθεση της αγοράς
Η πιο εντυπωσιακή τάση ήταν η μεταβολή του μεριδίου των κατοικιών έναντι των διαμερισμάτων. Το Β΄ τρίμηνο του 2026, οι κατοικίες αντιπροσώπευαν το 33% των οικιστικών μεταπωλήσεων· έως το Γ΄ τρίμηνο, το μερίδιο αυτό είχε ανέλθει στο 47,3% – σχεδόν μία στις δύο συναλλαγές. Οι μεταπωλήσεις διαμερισμάτων αυξήθηκαν επίσης, αλλά με πιο αργό ρυθμό (18,2% σε τριμηνιαία βάση), από 699 σε 826 συναλλαγές.
Η Landbank Analytics επεσήμανε ότι αυτή η μεταβολή αντανακλά μια αλλαγή στο μείγμα των συναλλαγών και δεν συνεπάγεται απαραίτητα αντίστοιχη μεταβολή στη ζήτηση. Για τους αγοραστές και τους επενδυτές, αυτό σημαίνει ότι τα γενικά στοιχεία ενδέχεται να υπερεκτιμούν την αύξηση των τιμών εάν πωλούνται περισσότερες κατοικίες υψηλής αξίας.
Διάμεσες τιμές: Τι πλήρωσαν οι αγοραστές
Κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου, η διάμεση τιμή μεταπώλησης για όλα τα οικιστικά ακίνητα ανήλθε σε €172.000 το Γ΄ τρίμηνο, από €155.000 το Β΄ τρίμηνο. Ωστόσο, αυτή η αύξηση οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο μεγαλύτερο ποσοστό συναλλαγών κατοικιών, οι οποίες συνήθως πετυχαίνουν υψηλότερες τιμές από τα διαμερίσματα.
- Μεταπωλήσεις διαμερισμάτων: 1.931 συναλλαγές, συνολική αξία €309,8 εκατομμύρια, διάμεση τιμή €140,000 (Β΄ τρίμηνο) που αυξήθηκε σε €149,000 (Γ΄ τρίμηνο), διάμεσο εμβαδόν 81,5 τ.μ.
- Μεταπωλήσεις κατοικιών: 1.310 συναλλαγές, συνολική αξία €400,6 εκατομμύρια, διάμεση τιμή €255,000 (Β΄ τρίμηνο) που μειώθηκε σε €240,000 (Γ΄ τρίμηνο), διάμεσο εμβαδόν 135 τ.μ.
Αξιοσημείωτο είναι ότι η διάμεση τιμή των διαμερισμάτων αυξήθηκε, ενώ η διάμεση τιμή των κατοικιών μειώθηκε. Αυτό υπογραμμίζει τη σημασία της διάκρισης μεταξύ της σύνθεσης των συναλλαγών και των πραγματικών αξιών των ακινήτων – ένα σημείο που τόνισε η έκθεση.
Ανάλυση ανά επαρχία: Πού καταγράφεται η μεγαλύτερη δραστηριότητα
Πάφος – Η πρωταγωνistρια της αγοράς
Η Πάφος κατέγραψε την ισχυρότερη τριμηνιαία δραστηριότητα, με 400 οικιστικές μεταπωλήσεις το Γ΄ τρίμηνο – αύξηση 96,1% από τις 204 του Β΄ τριμήνου. Αυτό τοποθέτησε την επαρχία μπροστά από τη Λευκωσία (394 συναλλαγές) για το συγκεκριμένο τρίμηνο. Οι μεταπωλήσεις κατοικιών στην Πάφος εκτινάχθηκαν από 59 σε 213, σημειώνοντας αύξηση υπερτριπλάσια. Η διάμεση αξία μεταπώλησης της επαρχίας αυξήθηκε από €150.000 σε €195.000, αντανακλώντας και πάλι τη στροφή προς τις κατοικίες.
Λευκωσία – Οι περισσότερες συναλλαγές συνολικά
Για την περίοδο του εννεαμήνου, η Λευκωσία βρέθηκε στην πρώτη θέση ως προς τον συνολικό αριθμό οικιστικών μεταπωλήσεων με 984 συναλλαγές. Ωστόσο, η διάμεση τιμή μεταπώλησης διαμερισμάτων ανήλθε σε €135.000 και των κατοικιών σε €215.000 – τιμές χαμηλότερες από εκείνες της Λεμεσού.
Λεμεσός – Οι υψηλότερες αξίες
Η Λεμεσός βρέθηκε στην κορυφή της λίστας όσον αφορά τη συνολική αξία μεταπωλήσεων (€235,6 εκατομμύρια σε 670 συναλλαγές) και είχε τη υψηλότερη διάμεση τιμή οικιστικής μεταπώλησης στα €245.000. Αναλυτικότερα, οι διάμεσες τιμές διαμερισμάτων έφτασαν τα €219.000 και των κατοικιών τα €326.000 – αντανακλώντας το πολυτελές status της επαρχίας.
Λάρνακα
Η Λάρνακα κατέγραψε διάμεσες τιμές μεταπώλησης διαμερισμάτων στα €120.000 και κατοικιών στα €180.000, προσφέροντας πιο οικονομικές επιλογές σε σύγκριση με τη Λεμεσό και τη Λευκωσία.
Εύρη τιμών: Πού δραστηριοποιείται η πλειονότητα των αγοραστών
Η έκθεση ανέδειξε ξεκάθαρη τμηματοποίηση των τιμών:
- Διαμερίσματα: Το 81,5% των μεταπωλήσεων είχαν τιμή έως €200.000.
- Κατοικίες: Το 47,2% των μεταπωλήσεων κυμάνθηκε στην κλίμακα €200.001–€500.000.
Αυτό υπογραμμίζει τα διαφορετικά οικονομικά περιθώρια των αγοραστών σε κάθε κατηγορία.
Ηλικία ακινήτων: Τα παλαιότερα ακίνητα κυριαρχούν στις μεταπωλήσεις
Από τις 3.241 καταγεγραμμένες μεταπωλήσεις, το 42,7% αφορούσε ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν από το 2000. Το ποσοστό αυτό ήταν υψηλότερο για τις κατοικίες (48,2%) σε σχέση με τα διαμερίσματα (38,9%). Συνεπώς, οι αγοραστές θα πρέπει να αξιολογούν τη φυσική κατάσταση, το πιθανό κόστος ανακαίνισης και την ενεργειακή απόδοση όταν εξετάζουν παλαιότερα σπίτια. Η έκθεση τόνισε ότι το έτος κατασκευής από μόνο του δεν μπορεί να προσδιορίσει το κόστος των αναβαθμίσεων.
Τοπικά σημεία υψηλής ζήτησης για μεταπωλήσεις διαμερισμάτων και κατοικιών
Η έκθεση εντόπισε συγκεκριμένες περιοχές με υψηλό όγκο συναλλαγών:
- Μεταπωλήσεις διαμερισμάτων (9μηνο): Πόλη της Λάρνακας (225), Στρόβολος (199), Πόλη της Paphos (192), Πόλη της Λεμεσού (169).
- Μεταπωλήσεις κατοικιών (9μηνο): Πόλη της Λεμεσού (88), Πόλη της Λάρνακας (69), Πόλη της Λευκωσίας (59), Πέγεια (55).
Αυτή η τοπική διαφοροποίηση ενισχύει την ανάγκη ανάλυσης συγκρίσιμων ακινήτων στην ίδια τοπική αγορά αντί να βασίζεται κανείς σε εθνικούς μέσους όρους.
Βασικά συμπεράσματα για αγοραστές και επενδυτές
- Μην συγχέετε το μείγμα συναλλαγών με την αύξηση των τιμών: Η άνοδος της συνολικής διάμεσης τιμής οφείλεται στον μεγαλύτερο αριθμό πωλήσεων κατοικιών και όχι απαραίτητα σε υψηλότερες τιμές για παρόμοια σπίτια.
- Η Πάφος προσφέρει ισχυρή δραστηριότητα αλλά ελέγξτε τα τοπικά συγκρίσιμα στοιχεία: Η αύξηση στις μεταπωλήσεις κατοικιών εκεί μπορεί να προσφέρει ευκαιρίες, ωστόσο θα πρέπει να αξιολογείται σε συνάρτηση με πρόσφατες πωλήσεις στην ίδια περιοχή.
- Η Λεμεσός παραμένει η πολυτελής αγορά: Διαθέτει τις υψηλότερες διάμεσες τιμές τόσο για διαμερίσματα όσο και για κατοικίες – κατάλληλη για επενδυτές που στοχεύουν σε περιουσιακά στοιχεία υψηλότερης αξίας.
- Τα παλαιότερα ακίνητα απαιτούν νομικό και τεχνικό έλεγχο: Σχεδόν οι μισές από τις μεταπωληθείσες κατοικίες κατασκευάστηκαν πριν από το 2000· συνυπολογίστε το πιθανό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.
- Εστίαση στις τοπικές αγορές: Οι τιμές και η ζήτηση ποικίλλουν σημαντικά ανά επαρχία αλλά και εντός των πόλεων – χρησιμοποιήστε τοπικά δεδομένα αντί για εθνικούς μέσους όρους.
Πάντα να επαληθεύετε τους ισχύοντες κανόνες και τις φορολογικές επιπτώσεις με έναν εξειδικευμένο Κύπριο δικηγόρο ή φορολογικό σύμβουλο πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση για ακίνητο.
Βασικά Συμπεράσματα
- Οι μεταπωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν το Γ΄ τρίμηνο του 2026, με την Πάφο να ηγείται της ανόδου.
- Οι συνολικές οικιστικές μεταπωλήσεις αυξήθηκαν κατά 50% σε τριμηνιαία βάση· η συνολική αξία για την περίοδο Ιανουαρίου–Σεπτεμβρίου 2026 έφτασε τα €710,4 εκατομμύρια.
- Οι διάμεσες τιμές ποικίλλουν σημανтивно ανά επαρχία: Η Λεμεσός καταγράφει τις υψηλότερες (€245.000 συνολικά), ενώ η Πάφος σημειώνει άνοδο (€195.000).
- Το 42,7% των ακινήτων που μεταπωλήθηκαν κατασκευάστηκαν πριν από το 2000 – αξιολογήστε την κατάσταση και την ενεργειακή απόδοση.
- Οι αγοραστές θα πρέπει να συγκρίνουν τα τοπικά δεδομένα πωλήσεων αντί να βασίζονται σε εθνικούς μέσους όρους.