סקירה כללית: רבעון שיא במכירות מחדש של בתים יד שנייה
ברבעון השלישי של 2026, שוק נדל"ן המגורים היד שנייה בקפריסין רשם זינוק דרמטי. על פי דוח של Landbank Analytics, מכירות מחדש של בתים קיימים גדלו פי יותר משניים לעומת הרבעון הקודם, ועלו ב-114.5%. סך כל מכירות המגורים מחדש (כולל דירות) גדל ב-50% בהשוואה רבעונית, מ-1,044 עסקיות ברבעון השני ל-1,566 ברבעון השלישי. הערך הכולל הרשום של עסקאות אלו עלה ב-78%, מ-212.8 מיליון אירו ל-378.8 מיליון אירו.
במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2026, הערך המשולב של מכירות מחדש של דירות ובתים הגיע ל-710.4 מיליון אירו, על בסיס 3,241 עסקאות (לא כולל מגרשים, קרקעות, משרדים, חנויות ונכסים על הנייר).
הבתים צוברים תאוצה: שינוי בהרכב השוק
ה מגמה הבולטת ביותר הייתה השינוי בחלקם היחסי של בתים לעומת דירות. ברבעון השני של 2026, בתים היוו 33% ממכירות המגורים מחדש; ברבעון השלישי, חלק יחסי זה עלה ל-47.3% – כמעט אחת מכל שתי עסקאות. מכירות הדירות מחדש גדלו אף הן, אך בקצב איטי יותר (18.2% בהשוואה רבעונית), מ-699 ל-826 עסקאות.
ב-Landbank Analytics הדגישו כי שינוי זה משקף שינוי בתמהיל העסקאות ואינו בהכרח מעיד על שינוי מקביל בביקוש הבסיסי. עבור קונים ומשקיעים, משמעות הדברה היא שנתוני הכותרות עלולים להפריז בשיעור עליית המחירים אם נמכרים יותר בתים יקרים.
מחירי חציונים: מה שילמו הקונים
במהלך תקופת תשעת החודשים, מחיר החציון למכירת מחדש של כל נכסי המגורים עמד על 172,000 אירו ברבעון השלישי, לעומת 155,000 אירו ברבעון השני. עם זאת, עלייה זו נבעה במידה רבה מהחלק היחסי הגדול יותר של עסקאות בתים, שבדרך כלל מתומחרים גבוה יותר בדירות.
- מכירות דירות מחדש: 1,931 עסקאות, שווי כולל של 309.8 מיליון אירו, מחיר חציון של 140,000 אירו (ברבעון השני) שעלה ל-149,000 אירו (ברבעון השלישי), שטח רצפה חציון של 81.5 מ"ר.
- מכירות בתים מחדש: 1,310 עסקאות, שווי כולל של 400.6 מיליון אירו, מחיר חציון של 255,000 אירו (ברבעון השני) שירד ל-240,000 אירו (ברבעון השלישי), שטח רצפה חציון של 135 מ"ר.
ראוי לציין כי מחיר החציון של הדירות עלה, בעוד שמחיר החציון של הבתים ירד. נתון זה מדגיש את החשיבות של הבחנה בין הרכב העסקאות לבין שווי הנכסים הבסיסי – נקודה שהודגשה בדוח.
פילוח לפי מחוזות: היכן מתרחשת הפעילות
פאפוס – המצטיינת הבולטת
פאפוס רשמה את פעילות הרבעונית החזקה ביותר, עם 400 מכירות מגורים מחדש ברבעון השלישי – עלייה של 96.1% לעומת 204 ברבעון השני. נתון זה מיקם את המחוז לפני ניקוסיה (394 עסקאות) באותו רבעון. מכירות הבתים מחדש בפאפוס זינקו מ-59 ל-213, עלייה של פי שלושה ויותר. שווי החציון למכירה מחדש במחוז עלה מ-150,000 אירו ל-195,000 אירו, מה ששוב משקף את המעבר לבתים.
ניקוסיה – סך העסקאות הגבוה ביותר
במהלך תקופת תשעת החודשים, ניקוסיה הובילה בסך כל עסקאות מכירת המגורים מחדש עם 984 עסקאות. עם זאת, מחיר החציון לדירה יד שנייה עמד על 135,000 אירו, ועבור בתים על 215,000 אירו – שניהם נמוכים מאשר בלימסول.
לימסול – הערכים הגבוהים ביותר
לימסול דורגה בראש הרשימה מבחינת שווי המכירות מחדש הכולל (235.6 מיליון אירו ב-670 עסקאות) והציגה את מחיר החציון הגבוה ביותר למכירת מגורים מחדש העומד על 245,000 אירו. בפילוח פרטני, מחירי החציון לדירות הגיעו ל-219,000 אירו ומחירי הבתים ל-326,000 אירו – נתונים המשקפים את מעמדו היוקרתי של המחוז.
לרנקה
לרנקה רשמה מחירי חציון לדירות יד שנייה של 120,000 אירו ומחירי בתים של 180,000 אירו, המציעים אפשרויות זולות יותר בהשוואה ללימסול ולניקוסיה.
טווחי מחירים: היכן שרוב הקונים פעילים
הדוח הצביע על פילוח מחירים ברור:
- דירות: 81.5% מהעסקאות למכירה מחדש תומחרקו ב-200,000 אירו או פחות.
- בתים: 47.2% מהעסקאות למכירה מחדש נכללו בטווח שבין 200,001 אירו ל-500,000 אירו.
נתון זה מדגיש את מדרגות התקציב השונות עבור קונים בכל פלח שוק.
גיל הנכסים: נכסים ישנים שולטים בשוק היד השנייה
מתוך 3,241 העסקאות המתועדות למכירה מחדש, 42.7% כללו נכסים שנבנו לפני שנת 2000. שיעור זה היה גבוה יותר בקרב בתים (48.2%) מאשר בקרב דירות (38.9%). לפיכך, על קונים להעריך את המצב הפיזי, עלויות השיפוץ האפשריות ויעילות אנרגטית בעת בחינת בתים ישנים. הדוח הדגיש ושנת הבנייה לבדה אינה יכולה לקבוע את הוצאות השדרוג.
מוקדים מקומיים למכירות מחדש של דירות ובתים
הדוח זיהה אזורים ספציפיים המאופיינים בנפחי עסקאות גבוהים:
- מכירות דירות מחדש (9 חודשים): העיר לרנקה (225), סטרובולος (199), העיר פאפוס (192), העיר לימסול (169).
- מכירות בתים מחדש (9 חודשים): העיר לימסול (88), העיר לרנקה (69), העיר ניקוסיה (59), פייה (55).
שונות מקומית זו מחזקת את הצורך לנתח נכסים בני השוואה באותו שוק מקומי במקום להסתמך על ממוצעים ארציים.
תובנות עיקריות לקונים ולמשקיעים
- אל תבלבלו בין תמהיל עסקאות לצמיחת מחירים: העלייה במחיר החציון הכולל נבעה ממכירות מרובות יותר של בתים, ולאו דווקא ממחירים גבוהים יותר עבור נכסים דומים.
- פאפוס מציעה פעילות ענפה אך בדקו נכסים דומים באזור: הזינוק במכירות הבתים מחדש שם עשוי להציג הזדמנויות, אך יש לבחון זאת אל מול עסקאות אחרונות באותו אזור.
- לימסול נותרת שוק הפרימיום: מחירי החציון הגבוהים ביותר עבור דירות ובתים כאחד – מתאים למשקיעים המכוונים לנכסים בעלי ערך גבוה.
- נכסים ישנים דורשים בדיקת נאותות: כמעט מחצית מהבתים שנמכרו מחדש נבנו לפני שנת 2000; יש לקחת בחשבון שדרוגי שיפוץ ויעילות אנרגטית פוטנציאליים.
- התמקדו בשווקים מקומיים: המחירים והביקוש מששתנים משמעותית בין מחוזות ואפילו בתוך ערים – השתמשו בנתונים מקומיים במקום בממוצעים ארציים.
תמיד ודאו את הכללים הנוכחיים והשלכות המס מול עורך דין מקומי מוסמך בקפריסין או יועץ מס בטרם קבלת החלטה כלשהי בנוגע לנכס.
נקודות עיקריות שכדאי לקחת בחשבון
- מכירות הבתים מחדש גדלו פי יותר משניים ברבעון השלישי של 2026, כאשר פאפוס מובילה את הזינוק.
- סך כל מכירות המגורים מחדש עלו ב-50% בהשוואה רבעונית; השווי הכולל לינואר–ספטמבר 2026 הגיע ל-710.4 מיליון אירו.
- מחירי החציון משתנים במידה ניכרת לפי מחוז: לימסול הגבוהה ביותר (245,000 אירו בסך הכל), פאפוס במגמת עלייה (195,000 אירו).
- 42.7% מהנכסים שנמכרו מחדש נבנו לפני שנת 2000 – יש לבחון מצב פיזי ויעילות אנרגטית.
- על קונים להשוות נתוני מכירות מקומיים במקום להסתמך על ממוצעים ארציים.