Γιατί το μοντέλο «Κατασκευή για Ενοικίαση» (Build-to-Rent) κερδίζει έδαφος σε Κύπρο και Ελλάδα
Επί δεκαετίες, η στεγαστική πολιτική σε Κύπρο και Ελλάδα εστιαζόταν στην ιδιοκατοίκηση — με επιδοτήσεις για αγοραστές πρώτης κατοικίας, ευνοϊκά δάνεια και φορολογικές ελαφρύνσεις. Αυτό πλέον αλλάζει. Και οι δύο κυβερνήσεις προωθούν ενεργά τη μακροχρόνια ενοικίαση κατοικιών ως πυλώνα της στεγαστικής στρατηγικής και όχι απλώς ως μια προσωρινή λύση.
Αυτή η στροφή είναι σημαντική για αγοραστές ακινήτων, επενδυτές και αποδήμους. Σηματοδοτεί μια πιο σταθερή, ρυθμισμένη αγορά ενοικίασης και ανοίγει νέες ευκαιρίες για όσους είναι διατεθειμένοι να αναπτύξουν ή να επενδύσουν σε επαγγελματικά διαχειριζόμενα ακίνητα προς ενοικίαση.
Κύπρος: Πολεοδομικά κίνητρα και κρατικά στεγαστικά έργα
Τον Σεπτέμβριο του 2024, ο Πρόεδρος Νίκος Χριστοδουλίδης ανακοίνωσε δύο νέα στεγαστικά σχέδια για νέους και οικογένειες, συμπεριλαμβανομένης της διάθεσης 570 κρατικών οικοπέδων σε όλες τις επαρχίες. Η κυβέρνηση έχει υλοποιήσει πάνω από δέκα στεγαστικά προγράμματα με συνολική επένδυση που υπερβαίνει τα €300 εκατομμύρια, προσθέτοντας στην αγορά περισσότερα από 5.500 νέα σπίτια. Η στρατηγική βασίζεται σε τρεις πυλώνες: περισσότερη στέγη, ταχύτερη αδειοδότηση και καλύτερη αξιοποίηση της κρατικής γης.
Για τη στήριξη αυτών των στόχων, το Υπουργείο Εσωτερικών εισήγαγε δύο σχέδια κινήτρων για ιδιώτες developers:
- Σχέδιο Πολεοδομικών Κινήτρων – επιτρέπει αύξηση έως και 45% στον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης (ΣΔ) για επιλέξιμες αναπτύξεις.
- Σχέδιο Build-to-Rent (Κατασκευή για Ενοικίαση) – παρέχει αντίστοιχες αυξήσεις στον συντελεστή δόμησης για έργα που σχεδιάζονται ειδικά για μακροχρόνια ενοικίαση, με την προϋπόθεση ότι ένα ποσοστό των μονάδων θα προσφέρεται σε προσιτά ενοίκια.
Τον Μάρτιο του 2025, ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου επιβεβαίωσε ότι οι αιτήσεις στο πλαίσιο αυτών των σχεδίων αντιστοιχούν στη σταδιακή κατασκευή περισσότερων από 2.500 κατοικιών τα επόμενα δύο χρόνια, εκ των οποίων περίπου 400 θα αφορούν προσιτή στέγη. Το σχέδιο Build-to-Rent αναθεωρήθηκε μετά από αξιολόγηση ώστε να γίνει πιο ελκυστικό στους developers.
Το κράτος προωθεί επίσης τα δικά του έργα ενοικίασης: περίπου 500 προσιτές κατοικίες προς ενοικίαση σε κρατική γη, οι οποίες θα κατασκευαστούν από ιδιώτες developers και θα διαχειρίζονται από τον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης, με ολοκλήρωση να αναμένεται έως το 2029.
Ελλάδα: Φορολογικές απαλλαγές για μακροχρόνιες μισθώσεις
Η Ελλάδα κινείται σε παρόμοια κατεύθυνση αξιοποιώντας διαφορετικά εργαλεία. Τον Οκτώβριο του 2024, παρουσιάστηκε ένα πακέτο 11 στεγαστικών μέτρων. Δύο από αυτά αφορούν άμεσα την ενοικίαση:
- Πρόγραμμα «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» (Build and Rent) – παρέχει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για εταιρείες που κατασκευάζουν νέες κατοικίες ή μετατρέπουν υφιστάμενα κτίρια σε κατοικίες, με την προϋπόθεση ότι τα σπίτια ενοικιάζονται με μακροχρόνιες συμβάσεις τουλάχιστον δέκα ετών σε προκαθορισμένο ενοίκιο.
- Φοροαπαλλαγή για κενές κατοικίες – οι ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων τα ακίνητα παρέμειναν κενά για τουλάχιστον τρία χρόνια δικαιούνται απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για τους πρώτους 36 μήνες, εφόσον τα νοικιάζουν με σύμβαση διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών.
Αυτά τα μέτρα καταδεικνύουν πώς η έμφαση μετατοπίζεται στη διάθεση περισσότερων ακινήτων για μακροχρόνια ενοικίαση. Η οργανωμένη στεγαστική ενοικίαση δεν αποτελεί πλέον μια απλή προσθήκη, αλλά έναν πυλώνα της στεγαστικής πολιτικής.
Τι σημαίνει αυτό για τους επενδυτές και τους developers ακινήτων
Η σημασία αυτών των κινήτρων γίνεται σαφέστερη αν αναλογιστεί κανείς π cómo χρηματοδοτούνται οι αναπτύξεις ενοικιαζόμενων ακινήτων. Μια πολυκατοικία που χτίζεται προς πώληση αποσβένεται όταν παραδοθούν τα διαμερίσματα. Εκείνη που χτίζεται προς ενοικίαση αποσβένεται σταδιακά, μέσω πολυετών εσόδων από ενοίκια. Αυτό απαιτεί μακροπρόθεσμο κεφάλαιο και ένα σταθερό, προβλέψιμο πλαίσιο.
Τα κρατικά κίνητρα μπορούν να κάνουν ουσιαστική διαφορά:
- Τα πολεοδομικά κίνητρα στην Κύπρο βελτιώνουν τη χρηματοοικονομική βιωσιμότητα των έργων Build-to-Rent επιτρέποντας μεγαλύτερο εμβαδόν δόμησης.
- Οι φορολογικές απαλλαγές στην Ελλάδα μειώνουν τη φορολογική επιβάρυνση επί του εισοδήματος από ενοίκια, βελτιώνοντας τις αποδόσεις.
Αυτά τα μέτρα μπορούν επίσης να ενθαρρύνουν τη μεγαλύτερη συμμετοχή επαγγελμαετιών developers, θεσμικών επενδυτών και εταιρειών διαχείρισης ακινήτων που επικεντρώνονται στη μακροπρόθεσμη λειτουργία οικιστικών ακινήτων.
Κύπρος και Ελλάδα δεν αποτελούν εξαίρεση. Σε αρκετές ευρωπαϊκές αγορές, το Build-to-Rent έχει ήδη αποκτήσει σημαντική δυναμική. Έρευνα της Cushman & Wakefield υπογραμμίζει το αυξανόμενο ενδιαφέρον για επαγγελματικά διαχειριζόμενα ενοικιαζόμενα ακίνητα, αντανακλώντας τη δυνατότητα του μοντέλου να στηρίξει τη μακροπρόθεσμη οικιστική ανάπτυξη και να διευρύνει τη στεγαστική προσφορά.
Πρακτικές σκέψεις για αγοραστές και επενδυτές
Εάν σκέφτεστε να επενδύσετε στο Build-to-Rent σε Κύπρο ή Ελλάδα, έχετε υπόψη σας τα εξής:
- Ελέγξτε τα τρέχοντα κριτήρια επιλεξιμότητας για πολεοδομικά κίνητρα ή φορολογικές απαλλαγές με έναν Κύπριο δικηγόρο ή φορολογικό σύμβουλο — οι κανόνες ενδέχεται να αλλάξουν.
- Κατανοήστε τις απαιτήσεις για προσιτή στέγη: στην Κύπρο, ένα ποσοστό των μονάδων πρέπει να προσφέρεται σε προσιτές τιμές πώλησης ή ενοίκια για να δικαιούται αύξηση του συντελεστή δόμησης.
- Λάβετε υπόψη τον μακροπρόθεσμο χαρακτήρα των επενδύσεων σε ακίνητα ενοικίασης: οι αποδόσεις έρχονται σταδιακά, γι' αυτό εξασφαλίστε μακροπρόθεσμο κεφάλαιο και επαγγελματική διαχείριση.
- Για ακίνητα στα κατεχόμενα της Κύπρου, οι κίνδυνοι που σχετίζονται με τους τίτλους ιδιοκτησίας παραμένουν σημαντικοί — ζητήστε ανεξάρτητη νομική συμβουλή πριν δεσμευτείτε.
Βασικά σημεία
- Κύπρος και Ελλάδα μετατοπίζουν τη στεγαστική πολιτική από την ιδιοκατοίκηση στη μακροχρόνια ενοικίαση, με νέα κίνητρα για έργα Build-to-Rent.
- Η Κύπρος προσφέρει αύξηση συντελεστή δόμησης έως και 45% για επιλέξιμες αναπτύξεις, καθώς και κρατικά έργα ενοικίασης με 500 προσιτές κατοικίες που αναμένονται έως το 2029.
- Η Ελλάδα παρέχει απαλλαγές από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για έργα Build-to-Rent και για την ενοικίαση κατοικιών που παρέμεναν κενές.
- Αυτά τα μέτρα βελτιώνουν τη χρηματοοικονομική βιωσιμότητα των ενοικιαζόμενων αναπτύξεων και ενθαρρύνουν τις θεσμικές επενδύσεις.
- Επαληθεύετε πάντα τους ισχύοντες κανόνες με έναν εξειδικευμένο επαγγελματία πριν λάβετε επενδυτικές αποφάσεις.