מדוע מודל "בנה להשכרה" צופנו תאוצה בקפריסין וביוון
במשך עשורים, מדיניות הדיור בקפריסין וביוון התרכזה בבעלות על דירות – סובסידיות לרוכשי דירה ראשונה, הלוואות נוחות והקלות מס. כעת הדברים משתנים. שתי הממשלות מקדמות באופן פעיל דיור להשכרה לטווח ארוך כעמוד תווך באסטרטגיית הדיור, ולא רק כפתרון זמני.
שינוי זה חשוב לקוני נכסים, משקיעים וגולים. הוא מאותת על שוק שכירות יציב ומפוקח יותר, ופותח הזדמנויות חדשות למי שמוכן לפתח או להשקיע בנכסי שכירות המנוהלים באופן מקצועי.
קפריסין: תמריצי תכנון ופרויקטי שכירות בהובלת המדינה
בספטמבר 2024, הנשיא ניקוס כריסטודולידס הכריז על שתי תוכניות דיור חדשות עבור צעירים ומשפחות, כולל שחרור של 570 מגרשים בבעלות המדינה בכל המחוזות. הממשלה השיקה למעלה מעשר תוכניות דיור בהשקעה כוללת העולה על 300 מיליון אירו, המוסיפות למעלה מ-5,500 בתים חדשים לשוק. האסטרטגיה נשענת על שלושה עמודי תווך: יותר דיור, רישוי מהיר יותר ושימוש טוב יותר בקרקעות המדינה.
כדי לתמוך ביעדים אלו, משרד הפנים הציג שני מסלולי תמריצים ליזמים פרטיים:
- תכנית תמריצי תכנון – מאפשרת גידול של עד 45% ביחס שטחי הבנייה (FAR) המותר עבור פיתוחים זכאים.
- תוכנית "בנה להשכרה" (Build-to-Rent) – מספקת בונוסי FAR דומים עבור פרויקטים המתוכננים במיוחד לשכירות לטווח ארוך, בתנאי שחלק מהיחידות מוצעות בשכר דיור בר-השגה.
במרץ 2025, שר הפנים קונסטנטינוס יואנו אישר כי בקשות במסגרת תוכניות אלו תואמות לבנייה הדרגתית של יותר מ-2,500 בתים במהלך השנתיים הקרובות, מתוכם כ-400 יהיו דיור בר-השגה. תוכנית "בנה להשכרה" תוקנה לאחר הערכה כדי להפוך אותה לאטרקטיבית יותר עבור יזמים.
המדינה גם מקדמת פרויקטי שכירות משלה: כ-500 בתים להשכרה בר-השגה על קרקעות מדינה, הנבנים על ידי יזמים פרטיים ומנוהלים על ידי תאגיד פיתוח הקרקע של קפריסין, כאשר השלמתם צפויה עד 2029.
יוון: הטבות מס לשכירות לטווח ארוך
יוון נעה בכיוון דומה עם כלים שונים. באוקטובר 2024 הוצגה חבילה של 11 צעדי דיור. שניים מהם מכוונים ישירות לשכירות:
- תוכנית "בנה והשכר" (Kataskevazo-Noikiazo) – מעניקה פטור ממס הכנסה על הכנסות משכירות לחברות הבונות בתים חדשים או ממירות מבנים קיימים לדיור, בתנאי שהבתים מושכרים בחוזים ארוכי טווח של לפחות עשר שנים בשכר דירה מוגדר מראש.
- פטור מס לבתים ריקים – בעלי בתים שנכסיהם עמדו ריקים במשך שלוש שנים לפחות זכאים לפטור ממס הכנסה על הכנסות משכירות במשך 36 החודשים הראשונים, בתנאי שהם משכירים תחת חוזה של שלוש שנים לפחות.
צעדים אלו ממחישים כיצד הדגש עובר להנגשת נכסים נוספים לשכירות לטווח ארוך. דיור שכור מאורגן אינו עוד תוספת אלא עמוד תווך במדיניות הדיור.
מה המשמעות של זה עבור משקיעי נדל"ן ויזמים
החשיבות של תמריצים אלו מתבררת יותר כאשר לוקחים בחשבון כיצד ממומן פיתוח נדל"ן להשכרה. בניין דירות שנבנה למכירה מכסה את עלותו כאשר הדירות נמסרות. בניין שנבנה להשכרה מכסה את עלותו באופן הדרגתי, לאורך שנים רבות של הכנסות משכר דירה. הדבר דורש הון לטווח ארוך ומסגרת יציבה וצפויה.
תמריצים ממשלתיים עשויים לחולל שינוי משמעותי:
- תמריצי תכנון ובנייה בקפריסין משפרים את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים במסגרת מודל "בנה להשכרה" (Build-to-Rent) באמצעות מתן אפשרות לשטח בנוי נרחב יותר.
- פטורים ממס ביוון מפחיתים את נטל המס על הכנסות משכר דירה ומביאים לשיפור התשואות.
צעדים אלו עשויים גם לעודד מעורבות רבה יותר מצד יזמים מקצועיים, משקיעים מוסדיים וחברות ניהול נכסים המתמקדות בהפעלה לטווח ארוך של נכסי מגורים.
קפריסין ויוון אינן לבדן. במספר שווקים אירופיים, תחום ה-"בנה להשכרה" כבר צבר תנופה משמעותית. מחקר של חברת Cushman & Wakefield מצביע על עניין גובר בדיור להשכרה בניהול מקצועי, המשקף את הפוטנציאל של המודל לתמיכה בפיתוח מגורים לטווח ארוך ולהרחבת היצע הדיור.
שיקולים מעשיים לקונים ולמשקיעים
אם אתם שוקלים השקעה בפרויקטים של "בנה להשכרה" בקפריסין או ביוון, קחו בחשבון את הדברים הבאים:
- בדקו את קריטריוני הזכאות העדכניים לתמריצי תכנון או לפטורים ממס מול עורך דין או יועץ מס קפריסאי – הכללים עשויים להשתנות.
- הבינו את דרישות הדיור בר-ההשגה: בקפריסין, חלק מהיחידות חייבות להיות מוצעות במחירים או בשכר דירה מוזלים כדי לעמוד בקריטריונים להגדלת אחוזי הבנייה (FAR).
- קחו בחשבון את האופי לטווח ארוך של השקעות נדל"ן להשכרה: התשואות מגיעות בהדרגה, ולכן יש להצטייד בהון לטווח ארוך ובניהול מקצועי.
- עבור נכסים בחלקה הצפוני של קפריסין, סיכוני טאבו נותרו משמעותיים – מומלץ לפנות לייעוץ משפטי עצמאי לפני התחייבות כלשהי.
נקודות עיקריות להבנה
- קפריסין ויוון משנות את מדיניות הדיור שלהן מבעלות על דירות להשכרה לטווח ארוך, לצד מתן תמריצים חדשים לפרויקטים מסוג "בנה להשכרה".
- קפריסין מציעה תוספת של עד 45% באחוזי הבנייה (FAR) לפרויקטים העומדים בקריטריונים, לצד פרויקטי דיור ביוזמת המדינה שיכללו 500 יירות דיור בר-השגה עד שנת 2029.
- יוון מעניקה פטור ממס הכנסה על דמי שכירות לפרויקטים של "בנה להשכרה" ולהשכרת דירות שעמדו ריקות בעבר.
- צעדים אלו משפרים את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי השכרה ומעודדים השקעות מוסדיות.
- יש לוודא תמיד את הכללים העדכניים מול איש מקצוע מוסמך לפני קבלת החלטות השקעה.