为什么“以租代建”（Build-to-Rent）模式在塞浦路斯和希腊日益普及
几十年来，塞浦路斯和希腊的住房政策一直以促进自购房为主——例如针对首次购房者的补贴、优惠贷款以及税收减免。这一局面正在发生改变。两国政府目前都在积极推动长期租赁住房，将其作为住房战略的核心支柱，而不仅仅是权宜之计。
这一转变对于购房者、投资者和外籍人士而言至关重要。它释放出一个信号：租赁市场正变得更加稳定和规范，同时也将为那些有意开发或投资专业化管理租赁物业的人士创造新的机遇。
塞浦路斯：规划激励政策与国家主导的租赁项目
2024年9月，总统尼科斯·克里斯托祖利季斯（Nikos Christodoulides）宣布了针对年轻人和家庭的两项新住房计划，其中包括在所有行政区释放570块国有地块。政府已推出十多项住房计划，总投资超过3亿欧元，为市场新增了5,500多套住宅。该战略立足于三大支柱：增加住房供应、加快审批流程以及更好地利用国有土地。
为支持这些目标的实现，内政部针对私人开发商推出了两项激励计划：
- 规划激励计划（Planning Incentives scheme）——允许符合条件的开发项目将允许的容积率（FAR）提高最多45%。
- “以租代建”计划（Build-to-Rent scheme）——为专门针对长期租赁而设计的主题项目提供类似的容积率奖励，前提是一定比例的房源需以可承受的租金提供。
2025年3月，内政部长康斯坦蒂诺斯·约安努（Konstantinos Ioannou）证实，根据这些计划提交的申请对应着未来两年内逐步建设2,500多套住宅，其中约400套将属于保障性住房。“以租代建”计划在经过评估后得到了修订，使其对开发商更具吸引力。
国家也在全力推进自身的租赁项目：在国有土地上建设约500套经济型租赁住宅，由私人开发商承建并由塞浦路斯土地开发局（Cyprus Land Development Corporation）管理，预计将于2029年完工。
希腊：针对长期租赁的税收减免
希腊正通过不同的工具朝着类似的方向迈进。2024年10月，当局公布了一揽子共11项住房措施。其中两项直接针对租赁市场：
- “建设与租赁”计划（Kataskevazo-Noikiazo）——为建设新住宅或将现有建筑改造为住宅并将其以预设租金长期出租（租期至少十年）的公司，提供租金收入免征所得税的优惠。
- 空置房税收豁免——对于闲置至少三年的房产，业主如果将其出租且租赁期不少于三年，则可在前36个月内享受租金收入的所得税豁免。
这些举措表明，政策重心正转向提供更多可用于长期租赁的房产。有组织的租赁住房不再是附属补充，而是住房政策的重要支柱。
这对房地产投资者和开发商意味着什么
当你考虑到租赁开发的资金筹措方式时，这些激励措施的重要性便显而易见。为出售而建造的公寓楼，在交房时即可回笼资金；而为出租而建造的公寓楼，则需要通过多年的租金收入逐步收回成本。这就需要长期的资金投入以及稳定、可预测的政策框架。
政府激励措施能够带来实质性的改变：
- 塞浦路斯的规划激励政策通过允许增加建筑面积，提升了“以租代建”项目的财务可行性。
- 希腊的税收豁免政策减轻了租赁收入的税收负担，从而提高了投资回报率。
这些举措还能鼓励专业开发商、机构投资者以及专注于住宅长期运营的物业管理公司更积极地参与进来。
塞浦路斯和希腊并非孤例。在欧洲的几个市场上，“以租代建”模式已经获得了强劲的发展势头。戴德梁行（Cushman & Wakefield）的研究凸显了市场对专业化管理租赁住房日益增长的兴趣，这反映出该模式在支持长期住宅开发和扩大住房供应方面的巨大潜力。
买家和投资者的实际考量
如果您正考虑在塞浦路斯或希腊投资“以租代建”项目，请牢记以下几点：
- 请咨询塞浦路斯律师或税务顾问，核实规划激励或税收豁免的当前资格标准——相关规则可能会有所变动。
- 了解保障性住房的要求：在塞浦路斯，若想享受容积率（FAR）提高的优惠，必须将一部分单位以可承受的售价或租金提供。
- 考量租赁投资的长期属性：投资回报是逐步实现的，因此请确保拥有耐心的资本（长线资金）和专业的管理。
- 对于塞浦路斯北部的房产，产权证风险依然显著——在做出承诺之前，请务必寻求独立的法律意见。
核心要点
- 塞浦路斯和希腊正将住房政策从促进自购房转向长期租赁，并为“以租代建”项目推出了全新的激励措施。
- 塞浦路斯为符合条件的开发项目提供最高45%的容积率提升，同时还推出了由国家主导的租赁项目，计划在2029年前提供500套经济型住宅。
- 希腊针对“以租代建”项目以及出租此前空置房屋的租赁收入，提供所得税豁免优惠。
- 这些措施提升了租赁开发的财务可行性，并鼓励了机构投资。
- 在做出投资决策之前，请务必向合格的专业人士核实当前的具体规则。