Почему концепция Build-to-Rent набирает популярность на Кипре и в Греции
На протяжении десятилетий жилищная политика на Кипре и в Греции была сосредоточена на владении жильем в собственность: субсидии для покупателей, приобретающих жилье впервые, льготные кредиты и налоговые льготы. Теперь ситуация меняется. Оба правительства активно продвигают долгосрочную аренду жилья как один из столпов жилищной стратегии, а не просто как временную меру.
Этот сдвиг имеет важное значение для покупателей недвижимости, инвесторов и экспатов. Он сигнализирует о появлении более стабильного, регулируемого рынка аренды и открывает новые возможности для тех, кто готов развивать или инвестировать в профессионально управляемую арендную недвижимость.
Кипр: градостроительные стимулы и государственные проекты аренды
В сентябре 2024 года президент Никос Христодулидис объявил о запуске двух новых жилищных программ для молодежи и семей, включая выделение 570 находящихся в государственной собственности земельных участков во всех районах. Правительство внедрило более десяти жилищных программ с общим объемом инвестиций, превышающим €300 млн, что позволит вывести на рынок более 5 500 новых домов. Стратегия опирается на три кита: больше жилья, более быстрое лицензирование и более эффективное использование государственных земель.
Для поддержки этих целей Министерство внутренних дел представило две системы стимулов для частных девелоперов:
- Программа градостроительных стимулов (Planning Incentives scheme) — позволяет увеличить коэффициент плотности застройки (FAR) до 45% для соответствующих критериям проектов.
- Программа «Строительство для аренды» (Build-to-Rent scheme) — предоставляет аналогичные бонусы по коэффициенту FAR для проектов, разработанных специально для долгосрочной аренды, при условии, что часть юнитов предлагается по доступным арендным ставкам.
В марте 2025 года министр внутренних дел Константинос Иоанну подтвердил, что заявки в рамках этих схем соответствуют поэтапному строительству более 2 500 домов в течение следующих двух лет, из которых около 400 единиц придутся на доступное жилье. Программа Build-to-Rent была пересмотрена по результатам оценки, чтобы сделать ее более привлекательной для застройщиков.
Государство также продвигает собственные арендные проекты: около 500 единиц доступного арендного жилья на государственных землях, построенных частными девелоперами и управляемых Кипрской организацией по развитию земли, со сдачей в эксплуатацию к 2029 году.
Греция: налоговые льготы на долгосрочную аренду
Греция движется в аналогичном направлении, используя другие инструменты. В октябре 2024 года был представлен пакет из 11 жилищных мер. Две из них напрямую касаются аренды:
- Программа «Строий и сдавай» (Kataskevazo-Noikiazo) — предоставляет освобождение от подоходного налога на доход от аренды для компаний, которые строят новое жилье или переоборудуют существующие здания в жилые помещения, при условии, что жилье сдается в долгосрочную аренду на срок не менее десяти лет по фиксированной арендной плате.
- Налоговые льготы для пустующего жилья — собственники недвижимости, чьи объекты пустовали не менее трех лет, получают освобождение от подоходного налога на арендный доход в течение первых 36 месяцев при условии сдачи жилья в аренду по договору сроком не менее чем на три года.
Эти меры иллюстрируют смещение акцента в сторону расширения предложения недвижимости для долгосрочной аренды. Организованное арендное жилье больше не является второстепенным элементом, а становится столпом жилищной политики.
Что это значит для инвесторов и девелоперов в сфере недвижимости
Важность этих стимулов становится ещё более очевидной, если рассмотреть способы финансирования проектов постройки арендного жилья. Жилой комплекс, строящийся для продажи, окупается сразу после передачи квартир покупателям. А комплекс, предназначенный для аренды, окупается постепенно за счёт доходов от аренды в течение многих лет. Для этого требуются долгосрочные инвестиции и стабильная, предсказуемая правовая база.
Государственные стимулы могут существенно повлиять на ситуацию:
- Стимулы в области планирования на Кипре повышают финансовую жизнеспособность проектов типа «строим ради аренды», позволяя создавать больше жилых площадей.
- Налоговые льготы в Греции снижают налоговую нагрузку на доходы от аренды, тем самым улучшая доходность таких инвестиций.
Эти меры также могут стимулировать активное участие профессиональных застройщиков, институциональных инвесторов и компаний по управлению недвижимостью, ориентированных на долгосрочную эксплуатацию жилых объектов.
Кипр и Греция здесь не единственные. На ряде европейских рынков проекты типа «строим ради аренды» уже набирают значительный размах. Исследования компании Cushman & Wakefield показывают растущий интерес к профессионально управляемому арендному жилью, что свидетельствует о потенциале данной модели для поддержки долгосрочного жилищного строительства и расширения предложения жилья.
Практические аспекты для покупателей и инвесторов
Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты типа «строим ради аренды» на Кипре или в Греции, имейте в виду следующее:
- Уточните актуальные критерии получения стимулов в области планирования или налоговых льгот у кипрского юриста или налогового консультанта — правила могут меняться.
- Ознакомьтесь с требованиями к доступному жилью: на Кипре часть квартир должна предлагаться по доступным ценам продажи или аренды, чтобы получить разрешение на увеличение площади застройки.
- Учитывайте долгосрочный характер инвестиций в арендное жильё: доходы поступают постепенно, поэтому необходимо обеспечить наличие терпеливого капитала и профессионального управления.
- Что касается недвижимости на севере Кипра, то риски, связанные со свидетельством о праве собственности, остаются значительными — прежде чем принимать решение, обратитесь за независимой юридической консультацией.
Основные моменты
- Кипр и Греция переориентируют свою жилищную политику с содействия владению собственностью на долгосрочную аренду, вводя новые стимулы для проектов типа «строим ради аренды».
- На Кипре для соответствующих проектов предусмотрено увеличение коэффициента застройки до 45%, а также государственные программы по строительству арендного жилья, в рамках которых к 2029 году планируется построить 500 квартир доступной цены.
- В Греции действует освобождение от подоходного налога на доходы от сдачи в аренду в рамках проектов типа «строительство с целью сдачи в аренду», а также при сдаче в аренду ранее пустовавших жилых помещений.
- Эти меры способствуют повышению финансовой жизнеспособности проектов арендного жилья и стимулируют инвестиции со стороны институциональных инвесторов.
- Прежде чем принимать решения об инвестициях, всегда консультируйтесь с квалифицированным специалистом относительно действующих правил.