Επί χρόνια, οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις στην Κύπρο προσέφεραν την υπόσχεση υψηλότερων αποδόσεων, ειδικά σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως η Πάφος, ο Πρωταράς και η Λεμεσός. Όμως, μια καλή τιμή ανά διανυκτέρευση είναι ένα πράγμα. Το τι μένει μετά τον καθαρισμό, τις προμήθειες, τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, τη συντήρηση και τις περιόδους χωρίς επισκέπτες είναι κάτι εντελώς διαφορετικό. Με τα συμβατικά ενοίκια να συνεχίζουν να αυξάνονται, η εξασφάλιση ενός αξιόπιστου ενοικιαστή για 12 μήνες φαντάζει ολοένα και πιο ελκυστική.
Η αύξηση των οικιστικών ενοικίων ξεπερνά τα διαμερίσματα διακοπών
Ο τελευταίος Δείκτης Τιμών Ακινήτων RICS Κύπρου, που καταρτίζεται σε συνεργασία με την KPMG, δείχνει ότι οι αξίες ενοικίασης διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,36% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2026, σε σύγκριση με 6,43% για τα διαμερίσματα διακοπών. Η διαφορά δεν είναι τεράστια, αλλά έχει σημασία. Τα οικιστικά ακίνητα προσφέρουν ισχυρότερη αύξηση των ενοικίων, δίνοντας στους ιδιοκτήτες έναν ακόμη λόγο να επανεξετάσουν την επιπλέον εργασία που συνεπάγεται η διαχείριση καταλυμάτων διακοπών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Bazaraki για την περίοδο Ιανουαρίου – Αυγούστου 2026, τα μέσου όρου ζητούμενα μηνιαία ενοίκια για διαμερίσματα ήταν:
| Πόλη | Μέσο Μηνιαίο Ενοίκιο (€) | Ετήσιο Εισόδημα (€) |
|---|---|---|
| Λεμεσός | 1,716 | 20,592 |
| Πάφος | 1,131 | 13,572 |
| Λάρνακα | 905 | 10,860 |
| Λευκωσία | 734 | 8,808 |
Πρόκειται για διαφημιζόμενους μέσους όρους της αγοράς και όχι για εγγυημένα ενοίκια, αλλά καταδεικνύουν γιατί η ψαλίδα μεταξύ των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των συμβατικών ενοικιάσεων αξίζει μια προσεκτικότερη ματιά.
Τα νούμερα του τουρισμού προσθέτουν αβεβαιότητα
Η Κύπρος υποδέχθηκε 3.401.538 τουρίστες μεταξύ Ιανουαρίου και Σεπτεμβρίου 2026, σημειώνοντας μείωση 5,6% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025, σύμφωνα με τη Στατιστική Υπηρεσία. Ο ίδιος ο Σεπτέμβριος κατέγραψε-ρεκόρ 580.889 αφίξεις, αυξημένες κατά 1,8% σε ετήσια βάση, προσφέροντας κάποια ανακούφιση μετά από μια δύσκολη άνοιξη. Ωστόσο, για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που εξαρτώνται από τις κρατήσεις διακοπών, η ασταθής πορεία αποτελεί υπενθύμιση ότι ένα επιτυχημένο καλοκαίρι δεν εγγυάται απαραίτητα μια κερδοφόρα χρονιά. Ο Μαρίνος Κυνεγíρου, πρόεδρος του Παγκύπριου Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, ανέφερε τον Ιούλιο ότι οι χαμηλότεροι αριθμοί τουριστών είχαν ήδη ωθήσει ορισμένους ιδιοκτήτες να εγκαταλείψουν τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης υπέρ των συμβατικών ενοικιάσεων.
Η πραγματική απόδοση: Βραχυχρόνια μίσθωση έναντι μακροχρόνιας ενοικίασης
Η απόφαση καταλήγει τελικά στο τι μένει στην τσέπη του ιδιοκτήτη. Ας σκεφτούμε ένα διαμέρισμα που μπορεί να αποφέρει €1.200 το μήνα σε μια συμβατική μίσθωση. Αυτό αντιστοιχεί σε €14.400 ετησίως προ φόρων, συντήρησης και τυχόν περιόδων χωρίς ενοικιαστή. Ας υποθέσουμε τώρα ότι το ίδιο διαμέρισμα διαφημίζεται έναντι €100 τη βραδιά σε μια πλατφόρμα διακοπών. Με 180 κλεισμένες διανυκτερεύσεις, τα ακαθάριστα έσοδα φτάνουν τα €18.000. Με την πρώτη ματιά, η Airbnb κερδίζει άνετα. Αλλά αν αφαιρέσουμε ένα ενδεικτικό 25% για τέλη πλατφόρνας, καθαρισμό, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, διαχείριση και άλλα έξοδα λειτουργίας, το ποσό πέφτει στα €13.500 προ φόρων. Ο ιδιοκτήτης θα κέρδιζε τελικά λιγότερα από όσα υποδηλώνουν τα αρχικά νούμερα, παρά το γεγονός ότι χρεώνει τους παραθεριστές σημαντικά περισσότερο ανά διανυκτέρευση.
Με αυτή την τιμή ανά διανυκτέρευση και το υπολογιζόμενο κόστος λειτουργίας, το ακίνητο θα χρειαζόταν 192 κλεισμένες διανυκτερεύσεις το χρόνο απλώς για να φτάσει τα €14.400 σε συμβατικά έσοδα από ενοίκια προ φόρων και άλλων εξόδων του ιδιοκτήτη. Αυτός ο υπολογισμός δεν περιλαμβάνει τυχόν φορολογική υποχρέωση ΦΠΑ. Υποθέτει επίσης ότι οι κρατήσεις μπορούν να διατηρηθούν καθ' όλη τη διάρκεια του έτους και όχι να συγκεντρώνονται σε λίγους κερδοφόρους καλοκαιρινούς μήνες. Η σύγκριση αλλάζει σημαντικά για ακίνητα που εξασφαλίζουν υψηλές τιμές ανά διανυκτέρευση, ιδίως παραθαλάσσια διαμερίσματα και μεγαλύτερες επαύλεις διακοπών. Οι ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται οι ίδιοι τις κρατήσεις ενδέχεται επίσης να κρατούν μεγαλύτερο μερίδιο του εισοδήματός τους. Ωστόσο, για τα συνήθη διαμερίσματα, η έλξη μιας αξιόπιστης μηνιαίας πληρωμής γίνεται όλο και πιο δύσκολο να απορριφθεί.
Φορολογικές αλλαγές το 2026
Η Κύπρος εισήγαγε διάφορες φορολογικές αλλαγές στις αρχές του 2026 που επηρεάζουν το εισόδημα από ενοίκια. Η πιο σημαντική ήταν η κατάργηση της ειδικής εισφοράς για την άμυνα στο εισόδημα από ενοίκια, η οποία αφαίρεσε την προηγούμενη αποτελεσματική χρέωση 2,25% επί των ακαθάριστων ενοικίων για τους ιδιοκτήτες που υπόκεινταν σε αυτήν. Το συμβατικό εισόδημα από ενοίκια παραμένει υποκείμενο σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσ不论, με προβλεπόμενη από τον νόμο έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου από κτίρια, παράλληλα με άλλες επιτρεπόμενες εκπτώσεις. Η ευρύτερη φορολογική μεταρρύθμιση αύξησε επίσης το αφορολόγητο όριο εισοδήματος φυσικών προσώπων στις €22.000, αν και αυτό το όριο ισχύει για το συνολικό φορολογητέο εισόδημα ενός ατόμου και όχι ξεχωριστά για τα έσοδα από ενοίκια. Οι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες εξακολουθούν γενικά να υπόκεινται σε εισφορά 2,65% για το ΓεΣΥ επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες.
Από την 1η Ιουλίου 2026, οι πληρωμές ενοικίων για ακίνητα στην Κύπρο πρέπει να γίνονται μέσω τραπεζικής μεταφοράς, κάρτας ή άλλου αναγνωρισμένου ηλεκτρονικού τρόπου πληρωμής, ανεξάρτητα από το ποσό που αφορούν, σύμφωνα με τις επίσημες οδηγίες του Tμήματος Φορολογίας.
Τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν διαφορετική φορολογική μεταχείριση. Το εισόδημα από τη λειτουργία αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό εισόδημα, με τα επιλέξιμα έξοδα να εκπίπτουν κατά τον υπολογισμό του φορολογητέου κέρδους. Το Τμήμα Φορολογίας δηλώνει επίσης ότι η εγγραφή στον ΦΠΑ καθίσταται υποχρεωτική μόλις ο κύκλος εργασιών από φορολογητέες επιχειρηματικές δραστηριότητες υπερβεί τις €15.600 ετησίως, με τις επιλέξιμες υπηρεσίες καταλυμάτων να υπόκεινται γενικά σε ΦΠΑ 9%. Για τους ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται πολλά ακίνητα διακοπών, αυτές οι υποχρεώσεις μπορούν να έχουν σημαντικό αντίκτυπο στην τελική απόδοση.
Αδειοδότηση και αυστηροποίηση του κανονιστικού πλαισίου
Η Κύπρος διέθετε 8.464 αδειοδοτημένα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα έως τις 6 Μαΐου 2026, σύμφωνα με τα πορίσματα που δημοσίευσε η Ελεγκτική Υπηρεσία. Ωστόσο, ένας έλεγχος στις διαδικτυακές αγγελίες αποκάλυψε ανησυχητικά κενά στη συμμόρφωση. Από τα 20 ακίνητα που μπόρεσαν να εντοπίσουν οι ελεγκτές, μόνο έξι διέθεταν έγκυρες εγγραφές που ταιριάζουν με τα επίσημα αρχεία. Δέκα δεν είχαν αριθμό εγγραφής και δεν εμφανίζονταν στο μητρώο, ενώ τέσσερα εμφάνιζαν άκυρα ή αναHτιστοίχητα στοιχεία. Το δείγμα ήταν περιορισμένο και δεν μπορεί να θεωρηθεί αντιπροσωπευτικό ολόκληρης της αγοράς, αλλά τα ευρήματα έχουν ενισχύσει τις φωνές για αυστηρότερη εποπτεία.
Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες εγγραφής, τα ακίνητα διακοπών πρέπει να είναι εγγεγραμμένα στο Υφυπουργείο Τουρισμού πριν διαφημιστούν ή ενοικιαστούν, με τον αριθμό εγγραφής τους να εμφανίζεται στις αγγελίες. Το τέλος εγγραφής ανέρχεται σε €222 για άδεια τριών ετών. Η λειτουργία χωρίς την απαιτούμενη άδεια μπορεί να επισύρει, κατόπιν καταδίκης, πρόστιμο έως €5.000, φυλάκιση έως ένα έτος ή και τα δύο.
Το ρυθμιστικό περιβάλλον έχει επίσης αλλάξει σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Από τις 20 Μαΐου 2026, οι κανόνες της ΕΕ προβλέπουν μεγαλύτερη επαλήθεψη των στοιχείων εγγραφής και ανταλλαγή δεδομένων από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εν τω μεταξύ, ο Σύνδεσμος Τουριστικών Επιχειρήσεων Κύπρου ζήτησε πρόσθετες δικλείδες ασφαλείας, συμπεριλαμβανομένων ισχυρότερων επιθεωρήσεων, πιθανών ορίων στις ετήσιες ημέρες μίσθωσης και εξουσιών στις τοπικές αρχές να περιορίζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις όπου η στεγαστική κρίση γίνεται ιδιαίτερα σοβαρή. Αυτές οι προτάσεις δεν πρέπει να συγχέονται με περιορισμούς που βρίσκονται ήδη σε ισχύ. Ωστόσο, εισάγουν μια ακόμη αβεβαιότητα για τους επενδυτές που αξιολογούν τις μακροπρόθεσμες προοπτικές των καταλυμάτων διακοπών.
Βασικά Συμπεράσματα
- Τα οικιστικά ενοίκια στην Κύπρος αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια των διαμερισμάτων διακοπών, καθιστώντας τις μακροχρόνιες μισθώσεις πιο ανταγωνιστικές.
- Η πραγματική απόδοση από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να είναι χαμηλότερη από ό,τι υποδηλώνουν οι διαφημιζόμενες τιμές ανά διανυκτέρευση, μετά την αφαίρεση των προμηθειών πλατφόρμας, του καθαρισμού, των λογαριασμών κοινής ωφελείας και του κόστους διαχείρισης.
- Η φορολογική μεταχείριση διαφέρει: το συμβατικό εισόδημα από ενοίκια υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων με προβλεπόμενη από τον νόμο έκπτωση 20%, ενώ το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό εισόδημα και μπορεί να οδηγήσει σε υποχρέωση εγγραφής στον ΦΠΑ πάνω από κύκλο εργασιών €15.600.
- Οι απαιτήσεις αδειοδότησης γίνονται αυστηρότερες, με ποινές για μη συμμόρφωση που περιλαμβάνουν πρόστιμα έως €5.000 ή φυλάκιση.
- Οι κανόνες της ΕΕ από τον Μάιο του 2026 απαιτούν μεγαλύτερη επαλήθεψη των στοιχείων εγγραφής και ανταλλαγή δεδομένων από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Για τα συνήθη διαμερίσματα, μια αξιόπιστη μηνιαία πληρωμή ενοικίου μπορεί πλέον να αποφέρει καλύτερη ετήσια απόδοση από την αβεβαιότητα των κρατήσεων διακοπών.