בעלי נכסים בקפריסין שוקלים מחדש השכרות נופש עקב עליית שחיקת מחירי השכירות למגורים והחמרת הכללים

במשך שנים, השכרات חופשה קצרות טווח בקפריסין הבטיחו תשואות גבוהות יותר, במיוחד במוקדים תיירותיים כמו פאפוס, פרוטאראס ולימסול. אבל תעריף לילה טוב הוא דבר אחד. מה שנשאר אחרי ניקיון, עמלות, חשבונות חשמל, תחזוקה ותקופות ללא אורחים הוא סיפור אחר לגמרי. עם המשך העלייה בשכירות המסורתית, הבטחת שוכר אמין למשך 12 חודשים נראית אטרקטיבית מתמיד.

צמיחת דמי השכירות למגורים עוקפת את דירות הנופש

מדד מחירי הנדל"ן העדכני של RICS בקפריסין, שפותח בשיתוף עם KPMG, מראה שערכי השכירות של דירות עלו ב-7.36% בחישוב שנתי ברבעון השני של 2026, לעומת 6.43% בדירות נופש. ההבדל אינו עצום, אך הוא משמעותי. נכסי מגורים מייצרים צמיחת שכירות חזקה יותר, מה שמעניק לבעלי הדירות סיבה נוספת לשקול מחדש את העבודה הנוספת הכרוכה בניהול מתחמי אירוח נופש.

על פי נתוני באזארקי (Bazaraki) לחודשים ינואר עד אוגוסט 2026, ממוצע דמי השכירות החודשיים המבוקשים לדירות היה:

אלו הם ממוצעי שוק מפורסמים ולא שכירות מובטחת, אך הם מדגימים מדוע הפער בין השכרת נופש לשכירות מסורתית ראוי לבדיקה מעמיקה יותר.

נתוני התיירות מוסיפים אי-ודאות

קפריסין קיבלה פנים של 3,401,538 תיירים בין ינואר לספטמבר 2026, ירידה של 5.6% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, על פי הסטטיסטיקה הרשמית. חודש ספטמבר לבדו רשם שיא של 580,889 הגעות, עלייה של 1.8% בחישוב שנתי, מה שסיפק הקלה מסוימת לאחר אביב קשה. אך עבור בעלי נכסים התלויים בהזמנות לחופשה, הביצועים הלא-אחידים מהווים תזכורת לכך שקיץ מוצלחת אינו מבטיח בהכרח שנה רווחית. מרינוס קיניריו (Marinos Kyneyirou), נשיא מועצת רישום סוכני הנדל"ן של קפריסין, דיווח ביולי כי מספר תיירים חלש יותר כבר עודד חלק מבעלי הדירות לנטוש את מתחמי האירוח קצרי הטווח לטובת שכירות מסורתית.

התשואה האמיתית: השכרת נופש לעומת שכירות ארוכת טווח

ההחלטה מסתכמת בסופו של דבר במה שנשאר בכיסו של בעל הנכס. נניח דירה שיכולה להניב 1,200 אירו לחודש במסגרת חוזה שכירות מסורתי. המשמעות היא 14,400 אירו בשנה לפני מסים, תחזוקה ותקופות ללא שוכר. כעת נניח שאותה דירה מוצעת להשכרה תמורת 100 אירו ללילה בפלטפורמת נופש. עם 180 לילות מוזמנים, ההכנסה הגולמית מגיעה ל-18,000 אירו. במבט ראשון, Airbnb מנצחת בגדול. אבל אם מורידים להמחשה 25% עבור עמלות פלטפורמה, ניקיון, חשבונות, ניהול ועלויות תפעול אחרות, הסכום יורד ל-13,500 אירו לפני מס. המשכיר בעצם ירוויח פחות ממה שמרמזים הנתונים הראשיים, למרות שהוא גובה מהנופשים הרבה יותר לכל לילה.

בתעריף לילה זה ובעלויות תפעול משוערות כאלה, הנכס יצטרך 192 לילות מוזמנים בשנה כדי פשוט להשתוות ל-14,400 אירו בהכנסות שכירות מסורתיות לפני מס ועלויות נוספות של בעל הדירה. חישוב זה אינו כולל חבות מע"מ כלשהי. הוא גם מניח שניתן לשמור על רצף הזמנות לאורך כל השנה ולא ריכוז של חודשי קיץ רווחיים ספורים. ההשוואה משתנה באופן משמעותי עבור נכסים המניבים תעריפי לילה גבוהים במיוחד, ובמיוחד דירות חוף ווילות נופש גדולות יותר. בעלי נכסים המנהלים את ההזמנות בעצמם עשויים גם לשמור לעצמם נתח גדול יותר מהכנסותיהם. עם זאת, עבור דירות רגילות, האטרקטיביות של תשלום חודשי אמין הולכת ונעשית קשה להתעלמות.

שינויי מס בשנת 2026

קפריסין הציגה מספר שינויי מס בתחילת 2026 המשפיעים על הכנסות משכירות. המשמעותי ביותר היה ביטול תרומת הביטחון המיוחדת על הכנסות משכירות, שהסירה את החיוב האפקטיבי הקודם של 2.25% על שכר דירה גולמי עבור בעלי דירות שהיו חייבים בכך. הכנסות משכירות מסורתית נותרות כפופות למס הכנסה אישי, עם ניכויי חובה של 20% מהשכר דירה הגולמי מבניינים, לצד ניכויים מותרים אחרים. רפורמת המס הרחבה יותר העלתה גם את סף הפטור ממס הכנסה אישי ל-22,000 אירו, אם כי מגבלה זו חלה על סך ההכנסה חייבת המס הכוללת של הפרט, ולא על הכנסות השכירות בנפרד. בעלי נכסים פרטיים נותרים בדרך כלל חייבים בתשלום קרן הבריאות הכללית בשיעור של 2.65% על הכנסות השכירות הגולמיות, בכפוף לכללים החלים.

החל מה-1 ביולי 2026, תשלומי שכר דירה עבור נכסים בקפריסין חייבים להתבצע באמצעות העברה בנקאית, כרטיס אשראי או אמצעי תשלום אלקטרוני מוכר אחר, ללא קשר לסכום המעורב, בהתאם להנחיות הרשמיות של מחלקת המסים.

להשכרת נופש קצרת טווח יש טיפול מס שונה. הכנסה מתפעול מתחמי אירוח בשירות עצמי נחשבת כהכנסה עסקית, תוך ניכוי הוצאות מזכות בעת חישוב הרווח החייב במס. מחלקת המסים מציינת גם כי רישום למע"מ הופך לחובה ברגע שמחזור הפעילויות העסקיות החייבות במס עולה על 15,600 אירו בשנה, כאשר שירותי אירוח מזכים כפופים בדרך כלל ל-9% מע"מ. עבור בעלי נכסים המנהלים מספר נכסי נופש, חובות אלו עשויות להשפיע באופן משמעותי על התשואה הסופית.

רישוי והחמרת רגולציה

בקפריסין היו 8,464 בתי אירוח בשירות עצמי מורשים נכון ל-6 במאי 2026, על פי ממצאים שפורסמו על ידי משרד מבקר המדינה. למרות זאת, בדיקה של מודעות מקוונות חשפה פערים מדאיגים בציות לחוק. מתוך 20 נכסים שהמבקרים הצליחו לזהות, שישה בלבד החזיקו ברישומים תקפים התואמים את הרישומים הרשמיים. לעשרה לא היה מספר רישום והם לא הופיעו בפנקס, בעוד שארבעה הציגו פרטים שאינם תקפים או שאינם תואמים. המדגם היה מוגבל ואינו יכול להיחשב כמייצג של השוק כולו, אך הממצאים חיזקו את הקריאות לפיקוח הדוק יותר.

תחת כללי הרישום הקיימים, נכסי נופש חייבים להיות רשומים במשרד התיירות המשנה טרם פרסומם או השכרתם, כאשר מספר הרישום שלהם מוצג במודעות. דמי הרישום עומדים על 222 אירו עבור רישיון לתקופה של שלוש שנים. פעילות ללא האישור הנדרש עלולה לגרור, עם ההרשעה, קנס של עד 5,000 אירו, מאסר של עד שנה, או שניהם יחד.

הסביבה הרגולטורית השתנתה גם ברמה האירופאית. החל מה-20 במאי 2026, כללי האיחוד האירופי סיפקו אימות רב יותר של פרטי רישום ושיתוף נתונים על ידי פלטפורמות השכרת נופש קצרות טווח. בינתיים, איגוד בתי העסק התיירותיים של קפריסין קרא לאמצעי הגנה נוספים, כולל בדיקות מוגברות, מגבלות אפשריות על ימי ההשכרה בשנה והסמכת רשויות מקומיות להגביל השכרות נופש במקומות שבהם מחסור בדיור הופך חמור במיוחד. אין לבלבל הצעות אלו עם הגבלות שכבר נכנסו לתוקף. אף על פי כן, הן מכניסות אי-ודאות נוספת למשקיעים המעריכים את הסיכויים לטווח ארוך של מתחמי אירוח נופש.

נקודות עיקריות שכדאי לקחת בחשבון

• דמי השכירות למגורים בקפריסין עולים מהר יותר מאשר דמי השכירות של דירות נופש, מה שהופך שכירות ארוכת טווח לתחרותית יותר.
• התשואה האמיתית מהשכרות נופש עשויה להיות נמוכה ממה שמתארים תעריפי הלילה המפורסמים, לאחר ניכוי עמלות פלטפורמה, ניקיון, חשבונות ועלויות ניהול.
• הטיפול במס שונה: הכנסות משכירות מסורתית כפופות למס הכנסה אישי עם ניכוי חובה של 20%, בעוד שהכנסות מהשכרת נופש נחשבות כהכנסה עסקית ועשויות לחייב ברישום למע"מ מעל מחזור של 15,600 אירו.
• דרישות הרישום הולכות ומהודקות, כאשר העונשים על אי-ציות כוללים קנסות של עד 5,000 אירו או מאסר.
• כללי האיחוד האירופי מאז מאי 2026 דורשים אימות רב יותר של פרטי רישום ושיתוף נתונים על ידי פלטפורמות השכרת נופש קצרות טווח.
• עבור דירות רגילות, תשלום שכירות חודשי אמין עשוי להניב כעת תשואה שנתית טובה יותר מאשר חוסר הוודאות של הזמנות נופש.