多年来，塞浦路斯的短期度假租赁一直承诺着更高的回报，尤其是在帕福斯（Paphos）、普罗塔拉斯（Protaras）和利马索尔（Limassol）等旅游热门地区。但每晚的好价格是一回事，扣除清洁费、佣金、电费、维护费以及空置期后剩下的利润则是另一回事。随着传统租金继续上涨，锁定一个为期 12 个月的可靠租户正变得越来越有吸引力。
住宅租金涨幅超过度假公寓
根据 RICS（英国皇家特许测量师学会）与毕马威（KPMG）联合发布的最新《塞浦路斯物业价格指数》，2026 年第二季度公寓租赁价值同比上涨了 7.36%，而度假公寓的涨幅为 6.43%。这一差距虽然不大，但却至关重要。住宅物业正在带来更强劲的租金增长，这为房东重新考虑经营度假住宿所带来的额外繁琐工作提供了又一个理由。
根据 Bazaraki 统计的 2026 年 1 月至 8 月数据，公寓的平均每月要价租金如下：
| 城市 | 平均月租金 (€) | 年收入 (€) |
|---|---|---|
| 利马索尔 | 1,716 | 20,592 |
| 帕福斯 | 1,131 | 13,572 |
| 拉纳卡 | 905 | 10,860 |
| 尼科西亚 | 734 | 8,808 |
这些是广告宣传的市场平均水平，并非保证租金，但它们证明了为什么度假租赁与传统租赁之间的差距值得仔细研究。
游客人数增加不确定性
根据统计服务局的数据，2026 年 1 月至 9 月期间，塞浦路斯共接待游客 3,401,538 人次，比 2025 年同期下降 5.6%。仅 9 月份就迎来了创纪录的 580,889 名游客，同比上涨 1.8%，在经历了艰难的春季后带来了一些缓解。但对于依赖度假预订的房东来说，不均衡的表现提醒人们，一个成功的夏天并不一定能保证丰收的一年。塞浦路斯地产代理注册委员会（Cyprus Real Estate Agents Registration Council）主席马里诺斯·基内伊鲁（Marinos Kyneyirou）于 7 月报告称，疲软的游客人数已经促使一些房东放弃短期住宿，转而选择传统租赁。
真实回报：度假租赁对比长期租赁
最终的决定取决于业主口袋里能剩下多少钱。假设有一套公寓在传统租赁市场上每月可租 1,200 欧元。在扣除税收、维护费和任何空置期之前，这意味着每年 14,400 欧元的收入。现在假设同一套公寓在度假平台上以每晚 100 欧元的价格挂牌。如果预订天数为 180 天，总收入将达到 18,000 欧元。乍一看，Airbnb 似乎大获全胜。但如果扣除约占 25% 的平台费用、清洁费、公用事业费、管理费和其他运营成本，税前数字将降至 13,500 欧元。尽管向度假者收取的每晚费用高得多，但房东实际赚到的钱实际上比标面数字暗示的还要少。
按照该每晚费率和假设的运营成本，该物业每年需要 192 个预订晚数，才能与扣除税费和其他房东成本之前的 14,400 欧元传统租金收入相匹敌。该计算不包括任何增值税负债。它还假设预订可以全年维持，而不是集中在几个盈利的夏季。对于能够收取溢价夜宿费用的物业（特别是海滨公寓和较大的度假别墅），情况会有很大变化。自己管理预订的业主也可能会保留更大比例的收入。然而，对于普通公寓来说，可靠的月租金的吸引力正变得让人难以忽视。
2026 年税收变革
塞浦路斯在 2026 年初实行了多项影响租金收入的税收变革。其中最重要的是取消了针对租金收入的特殊国防税（special defence contribution），对于应纳税的房东而言，这消除了以往按总租金征收 2.25% 的实际税负。传统租金收入仍需缴纳个人所得税，建筑物总租金可享受 20% 的法定扣除额，同时还可享受其他允许的扣除额。更广泛的税收改革还将个人所得税免税额提高到了 22,000 欧元，尽管该限额适用于个人的整体应纳税所得额，而不是单独的租金收入。在符合适用规则的前提下，个人房东通常仍需按总租金收入缴纳 2.65% 的普通医疗系统（General Healthcare System）缴款。
根据税务局的官方指南，自 2026 年 7 月 1 日起，塞浦路斯物业的租金支付必须通过银行转账、刷卡或其他公认的电子支付方式进行，无论金额大小。
短租住宿适用不同的税务处理。经营自助式住宿的收入被视为营业收入，在计算应纳税利润时可扣除符合条件的费用。税务局还指出，一旦应税业务活动的营业额每年超过 15,600 欧元，进行增值税（VAT）登记即成为强制要求，符合条件的住宿服务通常需缴纳 9% 的增值税。对于经营多处度假物业的业主来说，这些义务可能会对最终回报产生相当大的影响。
许可与监管收紧
根据审计署（Audit Office）公布的调查结果，截至 2026 年 5 月 6 日，塞浦路斯共有 8,464 家获得许可的自助式住宿场所。然而，对在线房源的检查揭示了合规方面令人不安的漏洞。在审计师能够识别的 20 处房产中，只有 6 处持有与官方记录相符的有效登记。10 处没有登记编号且未出现在登记册中，4 处显示无效或不匹配的详细信息。该样本有限，不能代表整个市场，但这一调查结果加强了加强监管的呼吁。
根据现行登记规则，度假物业在挂牌或出租前必须在副旅游部（Deputy Ministry of Tourism）登记，并且其登记编号必须显示在房源中。三年期许可证的登记费为 222 欧元。一经定罪，未经所需授权进行运营可导致最高 5,000 欧元的罚款、最高一年的监禁，或两者并罚。
欧洲层面的监管环境也发生了变化。自 2026 年 5 月 20 日起，欧盟规则规定短期租赁平台必须加强对登记详情的核实和数据共享。与此同时，塞浦路斯旅游企业协会（Cyprus Association of Tourist Enterprises）呼吁采取额外的保障措施，包括加强检查、可能对每年出租天数进行限制，以及赋予地方当局在住房短缺情况特别严重的地区限制度假租赁的权力。这些提议不应与现行限制相混淆。尽管如此，它们为评估度假住宿长期前景的投资者带来了又一个不确定性。
核心要点
- 塞浦路斯的住宅租金上涨速度快于度假公寓租金，这使得长期租赁更具竞争力。
- 在扣除平台费用、清洁费、公用事业费和管理成本后，度假租赁的实际回报可能低于标明的每晚价格。
- 税务处理有所不同：传统租金收入需缴纳个人所得税并享有 20% 的法定扣除额，而度假租赁收入则被视为营业收入，营业额超过 15,600 欧元可能会触发增值税登记。
- 许可要求正在收紧，不合规的处罚包括最高 5,000 欧元的罚款或监禁。
- 自 2026 年 5 月起实施的欧盟规则要求短期租赁平台加强对登记详情的核实和数据共享。
- 对于普通公寓而言，可靠的每月租金收入现在可能比充满不确定性的度假预订带来更好的年回报率。