В течение многих лет краткосрочная аренда жилья для отдыха на Кипре сулила более высокую доходность, особенно в таких туристических центрах, как Пафос, Протарас и Лимасол. Но высокая цена за ночь — это одно. А то, что остается после вычета расходов на уборку, комиссионных, счетов за электроэнергию, техническое обслуживание и периодов простоя без гостей — совсем другое. На фоне продолжающегося роста ставок обычной долгосрочной аренды поиск надежного арендатора на 12 месяцев выглядит всё более привлекательным.
Рост ставок долгосрочной аренды жилья опережает апартаменты для отдыха
Согласно последнему индексу цен на недвижимость RICS Cyprus, подготовленному совместно с KPMG, во II квартале 2026 года стоимость аренды апартаментов выросла на 7,36% в годовом исчислении по сравнению с 6,43% для апартаментов для отпуска. Разница невелика, но она имеет значение. Жилая недвижимость демонстрирует более высокие темпы роста арендной платы, давая арендодателям еще один повод пересмотреть целесообразность дополнительных хлопот, связанных с управлением курортным жильем.
Согласно данным платформы Bazaraki за период с января по август 2026 года, средняя запрашиваемая ежемесячная арендная плата за апартаменты составляла:
| Город | Средняя ежемесячная арендная плата (€) | Годовой доход (€) |
|---|---|---|
| Лимасол | 1,716 | 20,592 |
| Пафос | 1,131 | 13,572 |
| Ларнака | 905 | 10,860 |
| Никосия | 734 | 8,808 |
Это рекламные средние показатели по рынку, а не гарантированная арендная плата, однако они наглядно демонстрируют, почему разница между краткосрочной арендой и долгосрочными контрактами заслуживает более пристального внимания.
Туристический поток добавляет неопределенности
По данным Статистической службы, с января по сентябрь 2026 года Кипр посетили 3 401 538 туристов, что на 5,6% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. Сам сентябрь принес рекордные 580 889 прибытий, что на 1,8% больше в годовом исчислении, что принесло некоторое облегчение после сложной весны. Однако для собственников недвижимости, зависящих от туристических броней, неравномерная динамика служит напоминанием о том, что успешное лето вовсе не гарантирует прибыльный год. Маринос Кинейриру, президент Совета по регистрации агентов по недвижимости Кипра, сообщил в июле, что снижение турпотока уже побудило некоторых арендодателей отказаться от краткосрочной аренды в пользу долгосрочных договоров.
Реальная доходность: посуточная аренда против долгосрочной
В конечном итоге решение сводится к тому, что остается в кошельке собственника. Рассмотрим апартаменты, которые можно сдать за €1 200 в месяц по обычному долгосрочному договору. Это составляет €14 400 в год до вычета налогов, расходов на обслуживание и периодов простоев без арендатора. Теперь предположим, что те же апартаменты предлагаются за €100 за ночь на платформе краткосрочной аренды. При 180 забронированных ночах валовая выручка достигает €18 000. На первый взгляд, Airbnb явно выигрывает. Но если вычесть условные 25% на комиссию платформы, уборку, коммунальные услуги, управление и прочие операционные расходы, эта сумма уменьшится до €13 500 до уплаты налогов. Арендодатель фактически заработает меньше, чем следует из рекламных цифр, несмотря на то, что берет с отдыхающих значительно больше за каждую ночь.
При такой ставке за ночь и предполагаемых операционных расходах объекту потребуется 192 забронированные ночи в год просто для того, чтобы сравняться с €14 400 доходов от обычной аренды до уплаты налогов и прочих расходов собственника. Этот расчет не включает возможные обязательства по НДС. Он также предполагает, что бронирования удастся поддерживать круглый год, а не концентрировать их лишь в несколько прибыльных летних месяцев. Сравнение существенно меняется для премиальной недвижимости с высокими ставками за ночь, особенно для апартаментов на первой линии моря и крупных вилл для отдыха. Владельцы, которые самостоятельно управляют бронированиями, также могут сохранять большую часть своего дохода. Однако для обычных апартаментов привлекательность стабильных ежемесячных выплат становится всё труднее игнорировать.
Налоговые изменения в 2026 году
В начале 2026 года на Кипре вступил в силу ряд налоговых изменений, затрагивающих арендный доход. Наиболее значимым стало упразднение специального взноса на оборону с доходов от аренды, что отменило действовавшую ранее эффективную ставку в размере 2,25% с валовой арендной платы для арендодателей, подпадавших под этот налог. Доход от обычной аренды по-прежнему облагается подоходным налогом с физических лиц, при этом предусмотрен законный вычет в размере 20% с валовой арендной платы зданий наряду с другими разрешенными вычетами. Более широкая налоговая реформа также подняла порог освобождения от подоходного налога для физических лиц до €22 000, хотя этот лимит применяется к общему налогооблагаемому доходу гражданина, а не отдельно к доходам от аренды. Частные арендодатели, как правило, по-прежнему обязаны уплачивать взнос в систему общего здравоохранения (GHS) в размере 2,65% с валового арендного дохода в соответствии с действующими правилами.
Согласно официальным разъяснениям Налогового департамента, с 1 июля 2026 года арендные платежи за недвижимость на Кипре должны осуществляться посредством банковского перевода, банковской карты или другого признанного электронного способа оплаты, независимо от суммы сделки.
Краткосрочная аренда имеет иной режим налогообложения. Доход от предоставления жилья для самостоятельного приготовления пищи рассматривается как доход от бизнеса, при этом при расчете налогооблагаемой прибыли вычитаются соответствующие расходы. Налоговый департамент также указывает, что регистрация плательщика НДС становится обязательной, как только оборот от облагаемой налогом предпринимательской деятельности превышает €15 600 в год, а квалифицированные услуги по размещению обычно облагаются НДС по ставке 9%. Для собственников, управляющих несколькими объектами для отдыха, эти обязательства могут существенно повлиять на итоговую доходность.
Ужесточение требований к лицензированию и регулированию
По данным Счетной палаты, по состоянию на 6 мая 2026 года на Кипре насчитывалось 8 464 лицензированных объекта для самостоятельного приготовления пищи. Тем не менее проверка онлайн-объявлений выявила тревожные пробелы в соблюдении норм. Из 20 объектов, которые аудиторам удалось идентифицировать, лишь шесть имели действующую регистрацию, соответствующую официальным записям. У десяти не было регистрационного номера и они отсутствовали в реестре, а четыре демонстрировали недействительные или несовпадающие данные. Выборка была ограниченной и не может считаться репрезентативной для всего рынка, однако полученные результаты усилили призывы к более жесткому контролю.
Согласно действующим правилам регистрации, объекты для отдыха должны быть зарегистрированы в Подминистерстве туризма до публикации объявлений или сдачи в аренду, а их регистрационный номер должен быть указан в листингах. Регистрационный сбор составляет €222 за трехлетнее разрешение. Ведение деятельности без требуемого разрешения по решению суда может повлечь за собой штраф в размере до €5 000, тюремное заключение сроком до одного года или оба наказания одновременно.
Регуляторная среда также изменилась на европейском уровне. С 20 мая 2026 года правила ЕС предусматривают более тщательную проверку регистрационных данных и обмен информацией со стороны платформ краткосрочной аренды. Тем временем Кипрская ассоциация туристических предприятий призвала к принятию дополнительных мер предосторожности, включая усиление проверок, возможные ограничения на количество дней сдачи в аренду в год и предоставление местным властям полномочий по ограничению краткосрочной аренды в районах с особенно острой нехваткой жилья. Эти предложения не следует путать с ограничениями, которые уже действуют. Тем не менее они создают дополнительную неопределенность для инвесторов, оценивающих долгосрочные перспективы курортного жилья.
Основные выводы
- Доходы от долгосрочной аренды жилья на Кипре растут быстрее, чем от посуточной аренды апартаментов, что делает долгосрочные контракты более конкурентоспособными.
- Реальная доходность от краткосрочной аренды может оказаться ниже, чем предполагают рекламные цены за ночь, после вычета комиссий платформ, расходов на уборку, коммунальные услуги и управление.
- Налоговый режим различается: доход от обычной аренды облагается подоходным налогом с физических лиц с законным вычетом в размере 20%, в то время как доход от посуточной аренды рассматривается как бизнес-доход и может повлечь за собой обязательную регистрацию плательщика НДС при обороте свыше €15 600.
- Требования к лицензированию ужесточаются, а наказания за несоблюдение норм включают штрафы в размере до €5 000 или лишение свободы.
- Правила ЕС, действующие с мая 2026 года, требуют более тщательной проверки регистрационных данных и обмена информацией со стороны платформ краткосрочной аренды.
- Для обычных апартаментов надежные ежемесячные арендные платежи теперь могут приносить более высокую годовую доходность, чем неопределенность туристических бронирований.