Προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις στοχεύουν τα απλήρωτα κοινόχρηστα σε πολυκατοικίες στην Κύπρο
Η Κύπρος προχωράει προς τη μεταρρύθμιση της διαχείρισης των πολυκατοικιών και των συγκροτημάτων με κοινόκτητους χώρους, με προτεινόμενες αλλαγές που θα μπορούσαν να δυσκολέψουν την πώληση ενός ακινήτου όσο εκκρεμούν απλήρωτα κοινόχρηστα. Οι μεταρρυθμίσεις αποσκοπούν στην αντιμετώπιση του χρόνιου προβλήματος των ιδιοκτητών που δεν συνεισφέρουν στα κοινά έξοδα, αφήνοντας τους γείτονες να καλύπτουν τα ελλείμματα για βασικές ανάγκες, όπως η συντήρηση του ανελκυστήρα, ο καθαρισμός, η ασφάλιση και ο ηλεκτροφωτισμός των κοινόχρηστων χώρων.
Οι συζητήσεις στη Βουλή στις 15 Οκτωβρίου έφεραν το Υπουργείο Εσωτερικών και τους πέντε Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) πιο κοντά σε συμφωνία. Σύμφωνα με το προτεινόμενο σύστημα, τα επαρχιακά όργανα θα εποπτεύουν τελικά τα κοινόκρηστα κτίρια και τις επιτροπές διαχείρισής τους, με στόχο την 1η Ιανουαρίου 2029 ως ημερομηνία μεταφοράς των αρμοδιοτήτων, υπό την προϋπόθεση ότι θα ολοκληρωθούν οι προετοιμασίες.
Η νομοθετική διαδικασία βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη. Οι βουλευτές έχουν δώσει παράταση τριών εβδομάδων για τις τελικές εισηγήσεις, ενώ η Νομική Υπηρεσία εξετάζει συνταγματικά ζητήματα που εγείρονται από μέρη του πλαισίου. Στόχος είναι να ολοκληρωθεί η νομοθετική συζήτηση πριν από το τέλος του 2026, ωστόσο η έγκριση από τη Βουλή δεν είναι εγγυημένη.
Η έκταση του προβλήματος: χιλιάδες κτίρια και μονάδες
Μελέτη που εκπονήθηκε για τις επαρχιακές αρχές, χρησιμοποιώντας δεδομένα του Κτηματολογίου, εντόπισε 14.208 εγγεγραμμένα κοινόκρηστα κτίρια και επιπλέον 6.711 μη εγγεγραμμένες αναπτύξεις. Μαζί περιλαμβάνουν περίπου 219.600 μονάδες – έναν σημαντικό αριθμό κατοικιών των οποίων οι κοινοί λογαριασμοί, η ασφάλιση και η συντήρηση πρέπει να διαχειρίζονται συλλογικά.
Νέα ετήσια χρέωση €20 ανά μονάδα
Οι προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις περιλαμβάνουν μια ετήσια χρέωση €20 ανά μονάδα για τη χρηματοδότηση του δημόσιου συστήματος που εποπτεύει αυτά τα ακίνητα. Αυτή η χρέωση θα είναι ξεχωριστή από τα κοινόχρηστα που οι ιδιοκτήτες πληρώνουν ήδη για τον καθαρισμό, το ρεύμα, τους ανελκυστήρες, την ασφάλιση και τις επισκευές. Το Υπουργείο Εσωτερικών έχει αποδεχθεί την εν λόγω χρέωση κατ' αρχήν, αλλά θα απαιτηθεί η έγκριση της Βουλής πριν τεθεί σε ισχύ. Προς το παρόν, η χρέωση αυτή δεν είναι πληρωτέα.
Η τρέχουσα νομική θέση σχετικά με τα κοινόχρηστα
Σύμφωνα με το Μέρος ΙΙΑ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Nόμου, Κεφ. 224, οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να συνεισφέρουν στην ασφάλιση, συντήρηση, επισκευή, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Οι συνεισφορές βασίζονται στους κανονισμούς του κτιρίου, με το εμβαδόν κάθε μονάδας να καθορίζει το ποσό.
Το να αφήσει κάποιος ένα διαμέρισμα κενό δεν ακυρώνει τους λογαριασμούς κοινοχρήστων, ούτε η διαμονή στο εξωτερικό απαλλάσσει έναν ιδιοκτησία από τη νόμιμη ευθύνη του. Ένας ιδιοκτήτης και ένας ενοικιαστής μπορούν να συμφωνήσουν για το πώς κατανέμονται τα έξοδα μεταξύ τους, αλλά αυτή η ιδιωτική συμφωνία δεν μεταφέρει τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη στη διαχειριστική επιτροπή.
Ο νόμος απαιτεί τα κτήρια με συνιδιοκτησία να διαθέτουν διαχειριστική επιτροπή. Οι επιτροπές μπορούν να ορίζουν εισφορές, να διατηρούν αποθεματικό ταμείο, να μεριμνούν για την ασφάλιση και να κινούν δικαστικές διαδικασίες για την είσπραξη ληξιπρόθεσμων οφειλών. Εάν δεν μπορεί να συσταθεί επιτροπή ή παύσει να λειτουργεί, ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μπορεί να παρέμβει υπό τις προϋποθέσεις που ορίζει η νομοθεσία.
Προτεινόμενο πιστοποιητικό εξόφλησης για πωλήσεις ακινήτων
Μία από τις βασικές αλλαγές που εξετάζονται είναι η απαίτηση οι πωλητές να εξασφαλίζουν επιβεβαίωση από τη διαχειριστική επιτροπή ότι τα κοινόχρηστα έξοδα έχουν εξοφληθεί προτού κατατεθεί το πωλητήριο έγγραφο ή μεταβιβαστεί η κυριότητα. Εναλλακτικές εκδοχές θα επέτρεπαν ένα συμφωνημένο σχέδιο αποπληρωμής αντί για την πλήρη εξόφληση.
Οι υποστηρικτές υποστηρίζουν ότι αυτό θα απέτρεπε τη συσσώρευση χρεών όταν τα ακίνητα αλλάζουν χέρια. Οι επικριτές ανησυχούν ότι μια ανενεργή ή κακοδιαχειριζόμενη επιτροπή θα μπορούσε να καθυστερήσει μια νόμιμη πώληση, ακόμη και όταν ο αγοραστής και ο πωλητής έχουν εκπληρώσει κατά τα άλλα τις υποχρεώσεις τους.
Το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών Κύπρου έχει προειδοποιήσει ότι τα υποχρεωτικά πιστοποιητικά εξόφλησης θα μπορούσαν να καθυστερήσουν τις συναλλαγές. Ο Σύνδεσμος Τραπεζών Κύπρου έχει εκφράσει ανησυχίες σχετικά με την επίδραση στις μεταβιβάσεις. Οι ίδιοι οι ΕΟΑ αρχικά αντιστάθηκαν στο να αναλάβουν πρόσθετο φόρτο εργασίας χωρίς προσωπικό, χρηματοδότηση και συστήματα για να το κάνουν σωστά.
Δικαστική υπόθεση αναδεικνύει νομικές πολυπλοκότητες
Μια νομική ανάλυση του Ιουλίου σχετικά με υπόθεση του Εφετείου που αφορούσε εγκλωβισμένο αγοραστή διαπίστωσε ότι τα αμφισβητούμενα κοινόχρηστα έξοδα δεν αποτελούσαν εμπόδιο για τη μεταβίβαση τίτλου βάσει του ισχύοντος νόμου και συμβολαίου. Αυτή η απόφαση αφορούσε μια συγκεκριμένη νομοθετική διαδικασία και όχι κάθε πώληση ακινήτου, αλλά υπογραμμίζει τη διάκριση μεταξύ της είσπραξης χρέους και της παρεμπόδισης μιας μεταβίβασης.
Πρακτικές ρυθμίσεις και ψηφιακή πλατφόρμα
Το υπουργείο και οι επαρχιακές αρχές έχουν πλέον συμφωνήσει σε περισσότερες από τις πρακτικές ρυθμίσεις. Αναμένεται ότι η κυβέρνηση θα αναπτύξει μια κεντρική ψηφιακή πλατφόρμα που θα αντλεί δεδομένα από τα αρχεία του Κτηματολογίου και θα συνδέεται με το πολεοδομικό σύστημα «Ιππόδαμος». Οι ΕΟΑ θα χρειαστούν εκπαιδευμένο προσωπικό και μια λειτουργική διοικητική δομή.
Ο πρόεδρος του ΕΟΑ Λευκωσίας, Κωνσταντίνος Γιωρκάτζης, έχει τονίσει ότι το λογισμικό πρέπει να είναι λειτουργικό και δοκιμασμένο προτού ο οργανισμός του αναλάβει την ευθύνη. Το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) ζήτησε μια ενιαία, συνεπή ψηφιακή διαδικασία αντί για πέντε επαρχιακά συστήματα που λειτουργούν με διαφορετικό τρόπο.
Ευρύτερα ζητήματα: ασφάλιση, συντήρηση και επικίνδυνα κτήρια
Οι δυσκολίες εκτείνονται πέρα από την απαίτηση καταβολής τελών. Σύμφωνα με την ισχύουσαν νομοθεσία, οι επιτροπές πρέπει να ασφαλίζουν τα κτήρια με συνιδιοκτησία έναντι πυρκαγιάς, κεραυνού και σεισμού. Είναι επίσης υπεύθυνες για τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων, ωστόσο η συγκέντρωση επαρκών χρημάτων για μεγάλες επισκευές μπορεί να αποδειχθεί δύσκολη όταν ορισμένοι ιδιοκτήτες αρνούνται να πληρώσουν ή όταν οι συνελεύσεις αποτυγχάνουν να συμφωνήσουν για τις εργασίες.
Πρόσφατα περιστατικά που αφορούν κτήρια κατοικιών που παρουσιάζουν φθορές έχουν καταστήσει το ζήτημα πιο επιτακτικό. Προτάσεις για επιθεωρήσεις κτιρίων, ισχυρότερες υποχρεώσεις συντήρησης και δράση για επικίνδυνα ακίνητα συζητούνται παράλληλα με τη μεταρρύθμιση για τα κτήρια με συνιδιοκτησία. Στο Υπουργείο Εσωτερικών έχει δοθεί προθεσμία έως τις 29 Οκτωβρίου για να αντιμετωπίσει περαιτέρω ανησυχίες σχετικά με τη νομοθεσία για τα επικίνδυνα κτήρια.
Η ιδιοκτησία από απόσταση προσθέτει μια ακόμη επιπλοκή. Ένα διαμέρισμα μπορεί να χρησιμοποιείται μόνο το καλοκαίρι, να ενοικιάζεται μέσω μεσίτη ή να διατηρείται ως επένδυση από κάποιον που ζει στο εξωτερικό. Τίποτα από αυτά δεν εμποδίζει το κτήριο να χρειάζεται έναν λειτουργικό ανελκυστήρα ή ασφαλή καλωδίωση, αλλά μπορεί να καθιστήσει σημαντικά δυσκολότερη την επικοινωνία με τους ιδιοκτήτες, την έγκριση αποφάσεων και την είσπραξη χρεών.
Τι σημαίνει αυτό για τους αγοραστές ακινήτων και τους επενδυτές
Για όποιον αγοράζει διαμέρισμα στην Κύπρο, οι προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις θα μπορούσαν να σημαίνουν ότι, πριν ολοκληρώσετε μια αγορά, θα πρέπει να ελέγξετε εάν ο πωλητής έχει εξοφλήσει όλα τα κοινόχρηστα τέλη. Εάν οι μεταρρυθμίσεις περάσουν, ένα πιστοποιητικό εξόφλησης από τη διαχειριστική επιτροπή μπορεί να γίνει τυπική απαίτηση για τη μεταβίβαση της κυριότητας.
Για τους επενδυτές, οι αλλαγές θα μπορούσαν να μειώσουν τον κίνδυνο αγοράς σε ένα κτήριο με απλήρωτα κοινόχρηστα χρέη, αλλά εισάγουν επίσης πιθανές καθυστερήσεις εάν η διαχειριστική επιτροπή είναι ανενεργή ή αναποτελεσματική. Α αξίζει να ρωτήσετε σχετικά με την κατάσταση της διαχειριστικής επιτροπής του κτηρίου και την οικονομική της υγεία πριν δεσμευτείτε για μια αγορά.
Ελέγξτε τους τρέχοντες κανόνες με δικηγόρο ή φοροτεχνικό στην Κύπρο, καθώς η νομοθεσία δεν έχει ψηφιστεί ακόμη και οι λεπτομέρειες ενδέχεται να αλλάξουν.
Βασικά σημεία
- Η Κύπρος εξετάζει μεταρρυθμίσεις για να καταστήσει δυσκολότερη την πώληση ακινήτου όσο τα κοινόχρηστα τέλη παραμένουν απλήρωτα.
- Προτείνεται ετήσια χρέωση €20 ανά μονίδα για τη χρηματοδότηση της εποπτείας, η οποία όμως δεν είναι ακόμη πληρωτέα.
- Βάσει του ισχύοντος νόμου, οι ιδιοκτήτες είναι υπεύθυνοι για τα κοινόχρηστα τέλη ακόμη και αν το ακίνητο είναι κενό ή ζουν στο εξωτερικό.
- Ένα πιστοποιητικό εξόφλησης από τη διαχειριστική επιτροπή μπορεί να γίνει προϋπόθεση για τις πωλήσεις ακινήτων.
- Ελέγξτε τους τρέχοντες κανόνες με δικηγόρο ή φοροτεχνικό στην Κύπρο, καθώς η νομοθεσία δεν έχει ψηφιστεί.