קפריסין מחמירה את הכללים לגבי דמי ועד בית שלא שולמו עבור בעלי דירות

רפורמות מוצעות מכוונות לדמי ועד בית שלא שולמו בבנייני דירות בקפריסין

קפריסין מתקדמת לקראת רפורמה בניהול מבנים בבעלות משותפת, במסגרת שינויים מוצעים שעשויים להקשות על מכירת נכס כל עוד דמי ועד הבית נותרו בלתי משולמים. הרפורמות נועדו לטפל בבעיה המתמשכת של בעלי נכסים שאינם משתתפים בהוצאות המשותפות, ומותירים את השכנים לכסות את הגירעונות עבור שירותים חיוניים כגון תחזוקת מעליות, ניקיון, ביטוח וחשמל בשטחים המשותפים.

דיונים שהתקיימו בפרלמנט ב-15 באוקטובר קירו את משרד הפנים וחמשת ארגוני השלטון המקומי המחוזיים (EOAs) להסכמה. במסגרת המערכת המוצעת, הגופים המחוזיים יפקחו בסופו של דבר על מבנים בבעלות משותפת ועל ועדות הניהול שלהם, כאשר 1 בינואר 2029 נקבע כיעד להעברת האחריות, בתנאי שההכנות יושלמו.

הליך החקיקה עדיין נמשך. המחוקקים הקצו שלושה שבועות נוספים להגשת הערות אחרונות, והשירות המשפטי בוחן סוגיות חוקתיות שהועלו על ידי חלקים מן המסגרת. המטרה היא להשלם את הדיון הפרלמנטרי לפני סוף שנת 2026, אך אישור פרלמנטרי אינו מובטח.

היקף הבעיה: אלפי בניינים ויחידות דיור

מחקר שהוכן עבור הרשויות המחוזיות, המבוסס על נתוני לשכת רישום המקרקעין (טאבו), זיהה 14,208 מבנים רשומים בבעלות משותפת וכן 6,711 פיתוחים נוספים שאינם רשומים. יחד הם כוללים כ-219,600 יחידות דיור – מספר משמעותי של בתים שאת חשבונותיהם המשותפים, הביטוח והתחזוקה שלהם יש לנהל בצורה קולקטיבית.

אגרת חדשה בסך €20 לשנה לכל יחידת דיור

הרפורמות המוצעות כוללות אגרה שנתית בסך €20 לכל יחידת דיור במטרה לסייע במימון המערכת הציבורית המפקחת על נכסים אלו. אגרה זו תהיה נפרדת מדמי ועד הבית שבעלי הנכסים משלמים כבר עבור ניקיון, חשמל, מעליות, ביטוח ותיקונים. משרד הפנים אישר את האגרה עקרונית, אך היא תדרוש אישור פרלמנטרי בטרם תיכנס לתוקף. נכון לעכשיו, האגרה אינה ניתנת לגבייה.

המצב המשפטי הנוכחי לגבי דמי ועד בית

על פי חלק IIA לחוק המקרקעין (בעלות, רישום והערכה), פרק 224, בעלי נכסים נדרשים להשתתף בעלויות הביטוח, התחזוקה, התיקון, השיקום והניהול של רכוש בבעלות משותפת. ההשתתפות מבוססת על תקנון הבניין, כאשר שטח כל יחידת דיור קובע את הסכום.

הותרת דירה ריקה אינה מבטלת את חשבון ועד הבית, וגם מגורים בחו"ל אינם פוטרים את בעל הנכס מאחריותו הסטטוטורית. בעל נכס ושוכר רשאים להסכים ביניהם כיצד יתחלקו ההוצאות, אך הסדר פרטי זה אינו מעביר את חובות בעל הנכס לוועדת הניהול.

החוק מחייב מבנים בבעלות משותפת להחזיק בוועדת ניקול (ועדת בית). הוועדות רשאיות לקבוע תשלומים, לנהל קרן, לארגן ביטוח ולנקוט בהליכים משפטיים לגביית חובות פיגורים. אם לא ניתן להקים ועדה או שהיא חדלה לתפקד, מנהל מחלקת המקרקעין והמדידות יכול להתערב בתנאים הקבועים בחקיקה.

תעודת אישור מוצעת למכירת נכסים

אחד השינויים המרכזיים הנשקלים הוא דרישה מהמוכרים לקבל אישור מוועדת הניהול לפיו ההוצאות המשותפות הוסדרו, וזאת טרם הפקדת חוזה מכר או העברת בעלות. גרסאות חלופיות יאפשרו הסדר תשלומים מוסכם במקום סילוק מלא של החוב.

התומכים טוענים כי הדבר ימנע הותרת חובות מאחור בעת החלפת בעלות על נכסים. המתנגדים חוששים שלוועדה לא פעילה או מנוהלת היטב עלולה להיות השפעה מעכבת על מכירה חוקית, אפילו כאשר הקונה והמוכר מילאו את חובותיהם בדרך כלל.

המועצה לרישום סוכני נדל"ן בקפריסין הזהירה כי תעודות אישור חובה עלולות לעכב עסקאות. איגוד הבנקים של קפריסין הביע חשש לגבי ההשפעה על העברות בעלות. ה-EOAs עצמם התנגדו בתחילה לקחת על עצמם את העבודה הנוספת ללא כוח אדם, מימון ומערכות מתאימות לביצוע העבודה כראוי.

מקרה משפטי ממחיש מורכבויות משפטיות

ניתוח משפטי מחודש יולי של תיק בבית המשפט המעורער שכלל קונה לכוד מצא כי הוצאות מששותפות שנויות במחלוקת אינן מהוות מכשול להעברת מסמכי בעלות תחת החוק והחוזה החלים. פסיקה זו עסקה בהליך סטטוטורי מסוים ולא בכל מכירת נכס, אך היא מדגישה את ההבחנה בין גביית חוב לבין חסימת העברת בעלות.

סידורים מעשיים ופלטפורמה דיגיטלית

המשרד והרשויות המחוזיות הגיעו כעת להסכמות על נוסף מן ההסדרים המעשיים. הממשלה צפויה לפתח פלטפורמה דיגיטלית מרכזית שתתבסס על רישומי לשכת רישום המקרקעין ותתחבר למערכת התכנון היפודמוס (Hippodamus). ה-EOAs יצטרכו כוח אדם מומחה ומבנה מנהלי מתפקד.

נשיא ה-EOA של ניקוסיה, קונסטנטינוס יורקאג'יס (Constantinos Yiorkadjis), הדגיש כי התוכנה חייבת לפעול ולהיבחן טרם הארגון שלו ייקח על עצמו את האחריות. לשכת המהנדסים והאדריכלים של קפריסין (Etek) קראה להליך דיגיטלי אחיד ועקבי במקום חמש מערכות מחוזיות הפועלות באופן שונה.

סוגיות רחבות יותר: ביטוח, תחזוקה ובניינים מסוכנים

הקשיים חורגים מעבר למרדף אחר תשלומים. תחת החוק הקיים, ועדות חייבות לבטח מבנים בבעלות משותפת מפני שריפה, ברקים ורעידות אדמה. הם אחראים גם על תחזוקת השטחים המשותפים, אך גביית סכום מספיק עבור תיקונים גדולים עשויה להיות קשה כאשר חלק מבעלי הנכסים מסרבים לשלם או כאשר אסיפות נכשלות בהשגת הסכמה על העבודה.

תקריות אחרונות הכוללות בנייני מגורים מתפוררים הפכו את השאלה לדחופה עוד יותר. הצעות לבדיקות מבנים, חובות תחזוקה מוגברות ופעולה נגד נכסים מסוכנים נדונות לצד הרפורמה במבנים בבעלות משותפת. משרד הפנים קיבל ארכה עד ה-29 באكتובור לטיפול בחששות נוספים בנוגע לחקיקת בניינים מסוכנים.

בעלות נעדרת מוסיפה סיבוך נוסף. דירה עשויה להיות בשימוש רק בקיץ, מושכרת על ידי סוכן או מוחזקת כהשקעה על ידי אדם המתגורר בחו"ל. שום דבר מזה אינו פוטר את הבניין מהצורך במעלית פועלת או בחיווט חשמל בטוח, אך הדבר עשוי להקשות משמעותית על יצירת קשר עם בעלי הנכסים, קבלת אישורים להחלטות וגביית חובות.

מה המשמעות עבור קוני נכסים ומשקיעים

עבור כל הרוכש דירה בקפריסין, הרפורמות המוצעות עשויות אומרת שלפני השלמת הרכישה, תצטרכו לבדוק האם המוכר שילם את כל דמי ועד הבית. אם הרפורמות יעברו, תעודת אישור מוועדת הניהול עשויה להפוך לדרישה תקנית להעברת בעלות.

עבור משקיעים, השינויים עשויים לצמצם את הסיכון ברכישת נכס בבניין עם חובות ועד בית שלא שולמו, אך הם גם מכניסים עיכובים פוטנציאליים אם ועד הבית אינו פעיל או אינו יעיל. כדאי לברר לגבי מצבו של ועד הבית של הבניין ואת בריאותו הפיננסית טרם התחייבות לרכישה.

בדקו את הכללים הנוכחיים עם עורך דין או יועץ מס קפריסאי, מכיוון שהחקיקה טרם אושרה והפרטים עשויים להשתנות.

נקודות עיקריות להבנה

• קפריסין שוקלת רפורמות כדי להקשות על מכירת נכס כל עוד דמי ועד הבית נותרו בלתי משולמים.
• אגרה שנתית בסך €20 לכל יחידת דיור מוצעת למימון הפיקוח, אך היא אינה ניתנת לתשלום עדיין.
• תחת החוק הנוכחי, בעלי הנכסים אחראים לדמי ועד בית גם אם הנכס ריק או שהם מתגוררים בחו"ל.
• תעודת אישור מוועדת הניהול עשויה להפוך לתנאי למכירת נכסים.
• בדקו את הכללים הנוכחיים עם עורך דין או יועץ מס קפריסאי, מכיוון שהחקיקה טרם אושרה.