Предлагаемые реформы направлены на борьбу с задолженностью по коммунальным платежам в многоквартирных домах Кипра
Кипр приближается к реформированию управления объектами общей собственности: согласно предлагаемым изменениям, продать недвижимость при наличии долгов по коммунальным платежам может стать сложнее. Реформы призваны решить давнюю проблему собственников, которые не участвуют в покрытии общих расходов, из-за чего соседям приходится покрывать дефицит средств на такие базовые нужды, как обслуживание лифтов, уборка, страхование и электричество в местах общего пользования.
В ходе обсуждений в парламенте 15 октября Министерство внутренних дел и пять районных организаций местного самоуправления (EOA) приблизились к достижению соглашения. В соответствии с предлагаемой системой районные органы в конечном итоге будут осуществлять надзор за объектами общей собственности и их управляющими комитетами, а 1 января 2029 года установлено в качестве целевой даты передачи полномочий при условии завершения подготовительных работ.
Законодательный процесс всё еще продолжается. Законодатели выделили еще три недели на подачу финальных предложений, а юридическая служба изучает конституционные вопросы, поднятые в связи с отдельными положениями законопроекта. Цель состоит в том, чтобы завершить обсуждение законопроекта до конца 2026 года, однако одобрение парламента не гарантировано.
Масштаб проблемы: тысячи зданий и объектов
Исследование, подготовленное для районных властей на основе данных Земельного кадастра, выявило 14 208 зарегистрированных объектов общей собственности и еще 6 711 незарегистрированных объектов. В совокупности они насчитывают около 219 600 помещений — это значительное число жилых объектов, чьи общие счета, страховка и расходы на обслуживание должны управляться коллективно.
Новый ежегодный сбор в размере €20 с объекта недвижимости
Предлагаемые реформы включают введение ежегодного сбора в размере €20 за каждый объект недвижимости для финансирования государственной системы надзора за такими объектами. Этот сбор будет взиматься отдельно от коммунальных платежей, которые собственники уже платят за уборку, электричество, лифты, страховку и ремонт. Министерство внутренних дел принципиально одобрило этот сбор, однако для его вступления в силу требуется одобрение парламента. На данный момент этот сбор не взимается.
Текущее правовое положение в отношении коммунальных платежей
Согласно части IIA Закона о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), Гл. 224, собственники обязаны вносить свой вклад в страхование, содержание, ремонт, восстановление и управление имуществом, находящимся в общей собственности. Взносы рассчитываются на основе правил эксплуатации здания, при этом сумма определяется площадью каждого объекта недвижимости.
Оставление квартиры пустой не отменяет коммунальных платежей, равно как и проживание за границей не освобождает собственника от предусмотренной законом ответственности. Арендодатель и арендатор могут договориться о том, как распределяются расходы между ними, однако эта частная договоренность не перекладывает обязательств собственника на управляющий комитет.
Закон требует, чтобы в многоквартирных домах был создан управляющий комитет. Комитеты могут устанавливать взносы, вести фонд, организовывать страхование и обращаться в суд для взыскания задолженности. Если комитет не может быть сформирован или прекращает свою работу, директор Департамента земель и изысканий может вмешаться на условиях, предусмотренных законодательством.
Предлагаемый сертификат об отсутствии задолженности при продаже недвижимости
Одно из ключевых рассматриваемых изменений — требование к продавцам получать от управляющего комитета подтверждение об уплате коммунальных расходов до того, как договор купли-продажи будет подан на регистрацию или право собственности будет переоформлено. Альтернативные варианты могут допускать согласованный график погашения долга вместо полной оплаты.
Сторонники утверждают, что это предотвратит появление долгов при смене собственника. Противники опасаются, что неактивный или неэффективно работающий комитет может затянуть законную сделку купли-продажи, даже если покупатель и продавец в остальном выполнили свои обязательства.
Совет по регистрации агентов по недвижимости Кипра предупредил, что обязательные сертификаты об отсутствии задолженности могут затормозить сделки. Ассоциация кипрских банков выразила обеспокоенность по поводу влияния таких мер на процесс переоформления прав. Сами EOA изначально сопротивлялись возложению на них дополнительных обязанностей без необходимого штата сотрудников, финансирования и надлежащих систем.
Судебное дело подчеркивает юридические сложности
Июльский юридический анализ решения Апелляционного суда по делу об «обманутом покупателе» показал, что оспариваемые общие расходы не являются препятствием для передачи права собственности в соответствии с применимым законодательством и договором. Это решение касалось конкретной предусмотренной законом процедуры, а не каждой сделки с недвижимостью, однако оно подчеркивает разницу между взысканием долга и блокированием передачи прав.
Практические механизмы и цифровая платформа
Министерство и районные власти теперь согласовали больше практических деталей. Ожидается, что правительство разработает центральную цифровую платформу, которая будет использовать данные Земельного кадастра и интегрироваться с системой планирования Hippodamus. Организациям EOA потребуются обученные сотрудники и работающая административная структура.
Президент EOA Никосии Константинос Йоркаджис подчеркнул, что программное обеспечение должно работать и пройти тестирование до того, как его организация возьмет на себя ответственность. Кипрская научно-техническая палата (Etek) призвала создать единую, универсальную цифровую процедуру вместо пяти различающихся районных систем.
Более широкие проблемы: страхование, обслуживание и аварийные здания
Трудности выходят за рамки взыскания сборов. Согласно действующему законодательству, комитеты обязаны страховать многоквартирные дома от пожаров, ударов молнии и землетрясений. Они также несут ответственность за содержание зон общего пользования, однако собрать достаточно средств на капитальный ремонт бывает сложно, когда некоторые собственники отказываются платить или на собраниях не удается прийти к согласию по поводу работ.
Недавние инциденты, связанные с ухудшением состояния жилых домов, сделали этот вопрос более актуальным. Предложения об инспектировании зданий, усилении обязательств по их содержанию и принятии мер в отношении опасных объектов обсуждаются параллельно с реформой многоквартирных домов. Министерству внутренних дел дали время до 29 октября для решения дополнительных вопросов, касающихся законодательства об аварийных зданиях.
Еще одна сложность — отсутствие собственников по месту нахождения недвижимости. Квартира может использоваться только летом, сдаваться в аренду через агентство или удерживаться в качестве инвестиции лицом, проживающим за границей. Ничто из этого не отменяет потребности дома в работающем лифте или безопасной проводке, но это может значительно затруднить связь с собственниками, утверждение решений и взыскание долгов.
Что это значит для покупателей недвижимости и инвесторов
Для любого покупателя квартиры на Кипре предлагаемые реформы могут означать, что перед завершением сделки ему потребуется проверить, оплатил ли продавец все коммунальные платежи. Если реформы будут приняты, сертификат об отсутствии задолженности от управляющего комитета может стать обязательным требованием для переоформления права собственности.
Для инвесторов эти изменения могут снизить риск приобретения недвижимости в доме с неоплаченными коммунальными долгами, однако они также могут привести к задержкам, если управляющий комитет неактивен или неэффективен. Перед заключением сделки стоит навести справки о состоянии управляющего комитета здания и его финансовом положении.
Уточняйте актуальные правила у кипрского юриста или налогового консультанта, так как законопроект еще не принят и детали могут измениться.
Основные моменты
- Кипр рассматривает реформы, направленные на то, чтобы усложнить продажу недвижимости при наличии непогашенных коммунальных долгов.
- Предлагается ввести ежегодный сбор в размере €20 с квартиры для финансирования надзора, однако в настоящее время он еще не взимается.
- Согласно действующему законодательству, собственники несут ответственность за коммунальные платежи, даже если квартира пустует или они проживают за границей.
- Сертификат об отсутствии задолженности от управляющего комитета может стать обязательным условием для продажи недвижимости.
- Уточняйте текущие правила у кипрского юриста или налогового консультанта, поскольку законодательство еще не принято.