Данные Евростата говорят о доступности жилья, но реальность выглядит иначе
В 2025 году Евростат опубликовал стандартизированный коэффициент соотношения цен на жилье и доходов для Кипра на уровне 91,61, что практически не отличается от показателя 2024 года (91,63) и ниже отметки 100 (долгосрочный средний показатель с 2000 года). На первый взгляд, это говорит о том, что цены на недвижимость относительно доступны по сравнению с доходами домохозяйств. Однако этот показатель измеряет то, как цены менялись по отношению к доходам с течением времени, а не то, сколько годовых зарплат требуется покупателю для приобретения жилья. Для иностранных покупателей и инвесторов это различие имеет решающее значение.
Что на самом деле измеряет коэффициент Евростата
Коэффициент Евростата представляет собой исторический индекс: значение ниже 100 означает, что соотношение цены и дохода ниже его среднего значения с 2000 года. Кипр оставался ниже отметки 100 на протяжении всего доступного периода данных: от 95,38 в 2020 году до 89,59 в 2021 году, с последующим восстановлением до 90,10 в 2022 году, 92,03 в 2023 году и стабилизацией на уровне около 91,6 в 2024–2025 годах. Эта стабильность показывает, что на макроуровне цены на жилье не росли быстрее доходов столь резко, как в некоторых других странах ЕС.
Но этот индекс не отражает реальную покупательную способность. Он используется ЕС в рамках процедуры оценки макроэкономических дисбалансов для выявления потенциальных пузырей на рынке недвижимости, а не для того, чтобы ответить на вопрос, может ли семья позволить себе купить жилье сегодня.
Исследование Ask Wire: реальный разрыв в доступности жилья
Недавнее исследование аналитической компании в сфере недвижимости Ask Wire рисует гораздо более отрезвляющую картину. Компания проанализировала 25 550 активных объявлений о продаже недвижимости на территориях Республики Кипр, включая 17 532 объекта с двумя и тремя спальнями. Была смоделирована типичная семья из двух работающих взрослых и двух детей на иждивении, где оба взрослых получают расчетную медианную зарплату.
- Совокупный валовой ежемесячный доход: около €4 503
- Чистый ежемесячный доход: около €3 988
- Предполагаемый размер ипотечного платежа: 25% от чистого дохода = €997 в месяц
- Предполагаемая процентная ставка по ипотеке: 3,24% на 25 лет
- Максимальный бюджет на покупку недвижимости: €255 995
- Требуемый первоначальный взнос 20%: €51 199 (плюс дополнительные расходы)
Результат: всего 1,8% квартир с двумя и тремя спальнями, выставленных на продажу в Лимасоле, соответствовали этому бюджету. Другими словами, семья со средним доходом не может позволить себе практически ничего на открытом рынке в одном из самых экономически активных городов Кипра.
Почему существует этот разрыв
Коэффициент Евростата отражает долгосрочные тенденции, а не текущие рыночные условия. Расхождение объясняется несколькими факторами:
- Распределение доходов: Медианная зарплата могла не успевать за ростом цен в популярных районах, особенно в прибрежных городах, таких как Лимасол и Пафос, где спрос со стороны иностранных покупателей и инвесторов подтолкнул цены вверх.
- Дефицит предложения: Новое строительство было сосредоточено на элитных и премиальных объектах, в результате чего образовался дефицит доступного жилья среднего класса.
- Доступность ипотеки: Даже при относительно низких процентных ставках (3,24% в модели Ask Wire) сочетание высоких цен и требований к первоначальному взносу закрывает многим местным покупателям путь к приобретению жилья.
- Иностранный спрос: Покупатели-нерезиденты, в частности из Великобритании, России, Израиля и других стран ЕС, поддерживают уровень цен, который недоступен для местных жителей со средним доходом.
Общий контекст по ЕС
В целом по ЕС коэффициент соотношения цен на жилье и доходов в 2025 году оказался на 6,8% выше, чем в 2015 году, что указывает на то, что за десятилетие цены росли быстрее доходов. Этот показатель вырос в 17 государствах-членах и снизился в 10. Самый большой рост зафиксирован в Португалии (60,8%), за ней следуют Нидерланды (34,3%), Венгрия (26,5%), Чехия (25,8%) и Испания (24,5%). Самое резкое падение произошло в Румынии (-42,8%), за ней следуют Финляндия (-25,2%) и Болгария (-16,2%).
В 2025 году самый высокий стандартизированный коэффициент был зафиксирован в Португалии (136,97), Австрии (115,60) и Люксембурге (113,11). Самые низкие показатели отмечены в Румынии (47,01), Болгарии (64,04) и Финляндии (76,74). Показатель Кипра на уровне 91,61 ставит его ниже среднего показателя по ЕС (100,03) и среднего показателя по еврозоне (99,02).
Что это значит для покупателей недвижимости и инвесторов
Для иностранных покупателей и инвесторов данные Евростата свидетельствуют о том, что на Кипре не наблюдалось такого сильного перегрева цен, как на некоторых других рынках ЕС. Тем не менее, исследование Ask Wire подчеркивает критическую реальность: доступное жилье находится в дефиците, особенно в Лимасоле. Покупателям не следует полагаться исключительно на макроиндикаторы при оценке точек входа на рынок.
Практические соображения:
- Если вы иностранный покупатель и ищете дом для отпуска или инвестиционную недвижимость, вы все еще можете найти подходящие варианты за пределами самых дорогих прибрежных точек притяжения — например, в Ларнаке, Никосии или менее туристических районах.
- Если вы экспат и планируете переезд, тщательно рассчитайте свой бюджет. Требования к первоначальному взносу (обычно 20% плюс сопутствующие расходы) и текущие расходы (налог на недвижимость, содержание, коммунальные услуги) могут оказаться значительными.
- Для инвесторов разрыв между статистической доступностью жилья и рыночной реальностью говорит о том, что спрос на аренду со стороны местных жителей, которые не могут позволить себе покупку, останется высоким, особенно на квартиры среднего класса.
Всегда проверяйте текущие цены, процентные ставки по ипотеке и юридические расходы с помощью местного агента по недвижимости и кипрского юриста. Налоговые правила, включая ставку корпоративного налога в размере 15% (для налоговых периодов с 1 января 2026 года), могут повлиять на доходность инвестиций.
Основные выводы
- Коэффициент Евростата «цена к доходу» для Кипра (91,61 в 2025 году) ниже его долгосрочного среднего значения 100, но он отражает исторические тенденции, а не текущую доступность жилья.
- Исследование Ask Wire показало, что лишь 1,8% квартир с двумя и тремя спальнями в Лимасоле доступны для домохозяйств со средним доходом при бюджете в €256 000.
- Этот разрыв обусловлен распределением доходов, дефицитом предложения, иностранным спросом и высокими требованиями к первоначальному взносу.
- Покупателям и инвесторам следует дополнять макроданные анализом локального рынка и профессиональными консультациями.