מדוע זה חשוב לקוני נכסים ולמשקיעים
אם אתם רוכשים נכס בקפריסין, ייתכן שהסוכן הנדל"ני שאיתו אתם עובדים פועל באזור אפור מבחינה משפטית. זו האזהרה של איגוד סוכני הנדל"ן בקפריסין (Skek), לפיה המסגרת החוקית הנוכחית מאפשרת לסוכנים ללא רישיון או שאינם מוסדרים כראוי להוריד את המחירים של עסקים לגיטימיים.
עבור קונים ומשקיעים בינלאומיים, משמעות הדבר היא צורך בזהירות יתר בבחירת סוכן. סוכן בעל רישיון והרשאות תקינות סביר יותר שיפעל לפי נהלים שקופים, ינהל נכון את הערבות שלכם, ויספק מידע מדויק לגבי מסמכי הבעלות, מיסים ואישורי תכנון.
מה Skek דורש
Skek, שהוא חלק מלשכת המסחר והתעשייה של קפריסין (Keve), ערך מסיבת עיתונאים בתחילת 2025 כדי להציג את חששותיו. האיגוד שלח מכתבים והצעות לנשיא, למשרדי הממשלה, לפרלמנט ולרשויות עצמאיות, אך טוען כי עדיין ישנן בעיות רבות שלא נפתרו.
הדרישות העיקריות כוללות:
- חוקים ברורים לסוכני נדל"ן מסייעים – יש צורך בבסיס משפטי מתאים לרישום, לרישוי ולמעמד התעסוקתי שלהם, שיתאים לחוקי העבודה.
- מודרניזציה של חוקי סוכנויות הנדל"ן – החוק הנוכחי מיושן ואינו משקף את תנאי השוק של ימינו, ואינו מספק הגנה מספקת לצרכנים.
- תחרות הוגנת – אין לאפשר לסוכנים ללא רישיון או לאלו הפועלים באופן חצי-חוקי להוריד את המחירים של סוכנים לגיטימיים.
- שקיפות ואחריות – כל מסגרת חדשה חייבת להתבסס על חוקים ברורים ועקביים, החלים באופן שווה על כולם.
- בחינה מחודשת של מועצת הרישום של סוכני הנדל"ן בקפריסין – יש צורך לעדכן את סמכויותיה ונהליה.
כריסטוס ניקולאואו, נשיא ארגון Skek, אמר: “אנו איננו מבקשים זכויות מיוחדות או יחס מועדף. אנו דורשים חוקיות, שוויון בפני החוק, שקיפות, כבוד לזכויותיהם של אנשי המקצוע והגנה על פעילות עסקית לגיטימית.”
מה זה אומר עבורכם כרוכשים או משקיעים
כאשר המסגרת החוקית חלשה, עולה הסיכון להיתקל בסוכן לא מוסמך או לא אתי. דבר זה עלול להשפיע עליכם במספר דרכים:
- הגנה על פיקדונות – סוכן מורשה צריך לאחסן את כספי הלקוח בחשבון נפרד של הלקוח. סוכן לא מורשה אינו חייב לעשות זאת.
- עיכובים במסמכי הבעלות – ייעוץ לקוי מצד סוכן לא מוסמך עלול לגרום לרכישת נכס ללא מסמכי בעלות ברורים, בעיה נפוצה בקפריסין.
- עלויות נסתרות – סוכנים שאינם עומדים בכללים עלולים שלא לחשוף עלויות העברה, מע"מ או חובות מס על רווחי הון.
- בקשות לאזרחות – אם אתם רוכשים נכס כדי לקבל אישור מגורים, הנכס חייב לעמוד בקריטריונים מסוימים. סוכן לא מוסדר עלול לתת ייעוץ שגוי.
ארגון Skek טוען כי הוא מחויב למאבק בפעילות בלתי חוקית של סוכנויות נדל”ן ולהגנה על הסטנדרטים המקצועיים. הארגון דורש דיאלוג מובנה עם לוח זמנים ברור, ולא רק עוד מכתבים ופגישות.
רקע: רגולציה על סוכני נדל”ן בקפריסין
סוכני נדל”ן ברפובליקת קפריסין נדרשים להיות רשומים במועצת הרישום של סוכני הנדל”ן בקפריסין. עם זאת, אכיפת החוקים הייתה עד כה לא אחידה. ישנם סוכנים הפועלים ללא רישום נכון, והכללים לעוזרים וסוכנים משניים אינם ברורים.
שיעור מס החברות הנוכחי בקפריסין הוא 15% לשנות מס החל מ-1 בינואר 2026 (לפני כן היה 12.5%). שינוי זה עשוי גם הוא להשפיע על מבני השקעות נדל”ן, ולכן כדאי להתייעץ עם יועץ מס.
אם אתם שוקלים רכישת נכס בצפון קפריסין (האזור הנמצא תחת שלטון הרשויות הטורקיות-קפריסאיות), יש להיות מודעים לכך שהסיכונים הקשורים לטאבו/מסמכי בעלות הם משמעותיים. רפובליקת קפריסין אינה מכירה ברישומי הקרקעות שם, וסכסוכי בעלות משפטיים הם נפוצים. יש לפנות תמיד לייעוץ משפטי עצמאי לפני קבלת החלטה על רכישה באזור זה.
נקודות עיקריות להבנה
- איגוד סוכני הנדל"ן בקפריסין מזהיר כי חסרים משפטיים פוגעים בסוכנים לגיטימיים ובצרכנים.
- יש צורך ברפורמות בנושא הרשאת סוכנים מסייעים, במודרניזציה של חוקי סוכנויות הנדל"ן, ובהבטחת תחרות הוגנת.
- כרוכשים או משקיעים, בחרו סוכן בעל רישיון מלא ווידאו את רישומו אצל מועצת רישום סוכני הנדל"ן בקפריסין.
- תמיד היעזרו בעורך דין מקפריסין כדי לבדוק את טאבו/מסמכי הבעלות, החוזים וההשלכות הפיסקליות לפני חתימה על כל דבר.
- בנוגע לנכסים בצפון, הסיכונים הקשורים לטאבו/מסמכי בעלות גבוהים, ורפובליקת קפריסין אינה מכירה ברישומים אלה.